Новая «вторичка».

Только что выстроенный дом — желанное приобретение для многих. В этом случае клиент платит за то, что видит, а не за то, что ему обещают, приобретает дом, в котором никто второй не жил, — без необходимости на долгое время откладывать новоселье.

Согласно данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», из практически 15 тыс. домовладений (дом плюс участок), выставлявшихся на продажу на загородном рынке в 2010 году, было реализовано около 5,2 тыс., другими словами около 35%.

По оценкам специалистов, количество предложения загородной малоэтажной «первички» составлял в 2010 году приблизительно 11 тыс. объектов всех ценовых категорий. Эти помощника председателя совета директоров центра Ольги Трошевой говорят, что реализовать удалось лишь одну тысячу. Значит, более 4 тыс. вторых реализованных объектов, другими словами в четыре раза больше, принадлежали вторичному рынку, емкость которого втрое меньше.

Так, активность «вторички» была на порядок выше, чем первичного рынка.

Это ли не свидетельство того, что покупательский спрос в прошедшем сезоне был заметно смещен в сторону вторичного рынка.Новая «вторичка».

Среди предложений «вторички» возможно выделить особенный сегмент: новые, но готовые (либо практически готовые) для проживания дома. На них особенный спрос: наученных кризисным опытом клиентов завлекает новая недвижимость, но без опасности недостроя. Клиентам хочется, дабы все затраты были прогнозируемы, а риск удорожания дома на протяжении строительства исключен.

Те, кто берёт достроенный дом, смогут оценить не обещания продавца, а настоящий объект: его внешний вид, удобство планировки, уровень качества строительства и пр.

Кто реализовывает

Предложение «новой вторички» формируется на рынке из нескольких источников.

Во-первых, от продавцов-индивидуалов, каковые, они утвержают, что строили дом для себя, а сейчас не известно почему вынуждены его реализовывать.

«Часть продавцов-одиночек достаточно громадна, — комментирует Леонид Веденеев, помощник директора северной филиальной сети агентства «Александр Недвижимость», — И они имеется во всех сегментах рынка — от самых недорогих домиков, цена которых вместе с участком начинается от 1,5–1,7 миллионов рублей., до самых дорогих, выставляемых на продажу за 20–30 млн руб.».

Но, глава департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский делает одно ответственное уточнение: «Большая часть инвесторов говорят, что они строили для себя.

Это таковой психотерапевтический прием для действия на клиентов. Те считаюм, что «дом для себя» конкретно строился как следует, и исходя из этого относятся к предложению с бoльшим доверием.

Но в случае если оценивать реально, то тех, кто вправду строил дом для себя, а позже по определенным обстоятельствам решил его реализовать, среди продавцов не более 10%».

Во-вторых, большая часть предложения поступает от маленьких строительных компаний либо кроме того бригад, трудящихся без образования юрлица.

По словам Ольги Трошевой, многие строительные компании благодаря кризисному удешевлению почвы брали и по сей день покупаютпо 3–5, максимум 10 участков в нестарых садоводствах, дачных партнерствах либо у застройщиков громадных поселков — в неспециализированном, везде, где еще возможно отыскать свободные участки.

Такие инвесторы ищут пятна для застройки в обжитых местах, а не в новых, где еще не подведены коммуникации. В обжитых поселках свободных участков мало — практически один-два.

«Рост продаж домов, возведенных на таких участках, небольшой, поскольку и участков было мало, — резюмирует Ольга Трошева. — Наряду с этим преобладают дома, предлагаемые компаниями-застройщиками, а не личными продавцами.

И в большинстве случаев не в ветхих поселках с развитой инфраструктурой, где участки всегда были в недостатке».

Из-за чего от хозяина?

Согласно точки зрения Александра Чиженкова, директора департамента загородной недвижимости строительной компании «Альянс Капитал», объекты, уже оформленные в собственность, — новая «вторичка» — появляются на рынке, по причине того, что их строи-

тельство и продажа затянулись, и строителям было нужно оформить их на себя.

Это подтверждает и Николай Пичугов, директор маленькой инвестиционно-строительной компании «Эконом-Строй».

По его словам, кроме того трудясь в экономклассе, частенько приходится предоставлять клиентам рассрочку платежа. В таких случаях оформление объекта в собственность клиента происходит только при внесении последней части платежа.

Кто берёт

О том, что по окончании кризиса клиенты стали очень въедливыми и дотошными, уже давно говорят все продавцы. Так, к примеру, директор компании «Адвекс.

Загородная недвижимость» Станислав Азацкий отмечает: все нынешние клиенты в обязательном порядке приезжают на объекты с рулетками и шепетильно обмеряют целый дом; помимо этого, многие пользуются тепловизорами, разрешающими оценить и эффективность совокупности отопления, и теплозащищенность конструкций, и выполняют архитектурную экспертизу, призванную проверить уровень качества как самого проекта, так и его реализации.

на данный момент клиентов «вторички», отмечает Станислав Азацкий, значительно чаще не устраивает как раз планировка, сделанная по стандартам десятилетней давности: никому не необходимы дома с множеством мелких комнаток, клиенты желают, дабы в доме был громадной холл и как минимум три спальни, причем не 7–9-метровые, как раньше, а просторнее.

«Оптимальная площадь дома сейчас — 200–300 кв. м, цена — от 8 миллионов рублей., но чаще 10–12 млн», — резюмирует специалист.

Такие требования смогут себе позволить только очень состоя-

тельные клиенты. Но преобладают на рынке не они, а те, кто ищет для приобретения объекты экономкласса.

Согласно данным Общества землепользователей «Прогаль», они активизировались еще в феврале, и 48% февральских сделок состоялись в сегменте до 1,5 миллионов рублей.

В марте количество заявок на объекты самой низкой ценовой категории выросло еще на 20–30%.

Эту в далеком прошлом устоявшуюся тенденцию подтверждает и Николай Пичуговиз компании «Эконом-Строй».

С началом послекризисного оживления рынка компания начала работать в ценовом сегменте до 1,5 миллионов рублей., куда попадают брусовые или каркасные «бюджетные коробки» площадью около 60 кв. м, выстроенные на участках приблизительно 6 соток. По оценке Николая Пичугова, застройщиков, имеющих такие рыночные ориентиры, на данный момент большое количество, и делается все больше, поскольку большинство клиентов не готовы платить больше.

С таковой оценкой согласен Леонид Веденеев («Александр Нед-

вижимость»), что видит в сложившейся конъюнктуре не только материальную, но и психотерапевтическую подоплеку: клиенты морально не готовы отдавать за загородный домик больше, чем за однокомнатную квартиру в городе.

Рассрочки бывают разнообразные

По словам застройщиков, все они вынуждены предоставлять клиентам рассрочки. Условия у всех различные, определяемые только собственным денежным положением.

Так, Александр Чиженков («Альянс Капитал») отмечает, что ипотека на рынке имеется, но в малых количествах, а в главном трудится рассрочка, разрабатываемая девелоперами самостоятельно.

Условия ее предоставления различные: сроки смогут быть и до конца строительства, и до двух, и кроме того до пяти лет, предоставляться она может и беспроцентно, и под процент. Размер начального взноса варьируется от 10 до 50%.

«Для недорогих домов рассрочка возможно до одного года при ставке 15–20%, — говорит Николай Пичугов. — Размер начального взноса возможно различным.

Значительно чаще я поступаю так: в осеннюю пору приобретаю 50% оплаты и реализовываю половину участка. Весной достраиваю дом, приобретаю от клиента вторую часть платежа и оформляю на него дом и другую половину участка».

Расширенный взор на рынок

И все же, настаивает Александр Чиженков, большая часть строительных компаний не трудятся по принципу «реализовывать готовое». Так же, как и прежде часть участков продаются с подрядом. В большинстве случаев такие застройщики строят пара домов различных типов, дабы продемонстрировать всю «линейку» собственных предложений и все собственные возможности.

Как раз по таким выставочным примерам клиенты и ходят с тепловизорами и рулетками. Но строительство позже все равно осуществляется под заказ.

Так застройщики снижают собственные риски.

С этим мнением согласен и Станислав Азацкий («Адвекс»): «Новой «вторички», мне думается, на рынке мало. Это в основном продукция маленьких ИЧП, каковые строят по 1–2 дома и, только реализовав их, берутся за следующие. Время от времени загородное строительство есть дополнительным для компаний, главная деятельность которых, скажем ремонтно-строительная, — ведется в городе.

Дома у них дешевле, чем в громадных поселках, и, в большинстве случаев, на них предоставляется годовая гарантия».

«Готовый дом клиент принимает лучше, — продолжает Станислав Азацкий, — но кроме того в случае если его не устроит дом либо участок, то у застройщика, показавшего собственную свойство достроить дом, он скорее, закажет новое строительство — ориентируясь на тип понравившегося дома либо приглянувшийся участок».

Алексей КРЫЛОВ

Интерьер загородного дома — www.zagorod.spb.ru

Рандомные показатели записей:

Новая вторичка Парнаса: рядом с метро и КАД


Подборка наиболее релевантных статей: