«Торг уместен! – несколько важных данных по предварительной оценке объекта продажи».

      Комментарии к записи «Торг уместен! – несколько важных данных по предварительной оценке объекта продажи». отключены

«Контрреволюционные вещи рассказываете, доктор наук!»

— глава домкома Швондер, «Собачье сердце»

За что люди платят деньги? Неизменно лишь за одно – за возможность достигнуть желанного состояния. За достижение либо приближение к цели.

Точка.

Это вершина пирамиды, другое ниже неё и из этого вытекает.

И в случае если мы намеренны что-либо реализовать, мы должны осознавать и принимать вышесказанное, как теорему. Также как и то, что продажа «без задоринки и сучка» — это содействие и помощь второму человеку в приобретении им для того чтобы состояния, либо того, что он сам желает взять для его успехи.

В то время, когда продавцом движут иные импульсы, он пополняет собой последовательности «втюхивателей», а это очень низкоэффективные парни. Но их много. Везде.

Я говорю тут об этом лишь вследствие того что обладатели объектов коммерческой недвижимости либо бизнеса, предназначенных для продажи, наблюдают на реализацию собственного объекта как на момент получения для себя желанного итога.«Торг уместен! – несколько важных данных по предварительной оценке объекта продажи». Может это и в полной мере конечно для обладателя как для хозяина, но это, кроме этого, убийственно для его результативности как продавца, конкретно. И для продажи в целом.

Со всеми исходящими последствиями.

Так что попытайтесь другую точку зрения, хотя бы для расширения собственного кругозора.

Степень желанности и привлекательности вашего объекта для будущего клиента (агента по сделке) определяется, например, целесообразностью самого факта приобретения этого объекта и его ценой. Это первейшие факторы. О целесообразности я частично упоминал в третьей статье данной серии и попытаюсь более подробно прояснить в следующей, посвящённой определению агента для конкретного объекта.

Тут мы обсудим ценообразование как таковое.

По отечественной теме.

Ценообразование по большому счету увлекательный вопрос и, как мы понимаем, ответственный. И я уже сказал о тех методах, каковые в большинстве случаев на данный момент используются на практике обладателями, в прошлой собственной публикации. Их (этих способов) три.

В большинстве случаев. Это так именуемые авторитарный, аналоговый и потребительский методы. Или их некие комбинации.

Ну, я думаю, вы осознаёте, что в большинстве случаев и верно — это вещи различные.

Не смотря на то, что меня радует, в то время, когда обладатель выбирает третий метод и говорит: «Легко я желаю за собственный объект вот столько!» По крайней мере, честно и честно. К тому же, это значительно ближе к разумному и самый правильному методу, чем все другие. О нём и поболтаем, тем более что остальные хороши лишь для критики, а это предмет скользкий и неблагодарный.

Правильность цены определяется лишь фактом обмена, сделкой. Лишь. Это та большая сумма, которую вправду готов и может заплатить конечный потребитель при покупке.

В совершенстве.

И не что иное, как бы оно не было обоснованно и расписано, не зависимо от внушительности бумажки, на которой изложены эти «количества печатей» и авторитетные обоснования на ней. Показуха, она и в Африке показуха. А чьё-то вывод, оно, чьим-то и останется, пока вы его своим не сделаете, за собственные же деньги (и чем больше денег, тем скорее так и будет!).

Толку то. Главными понятиями в данном мною определении цены являются: конечный потребитель и максимальная сумма. И это идеал для цены, соответственно, для производства продажи самого объекта и полезно и принципиально важно.

Что отлично, это то, что тут учитывается фактор времени, а это, кстати, или игнорируется, или искажается в других случаях.

Растолкую. В то время, когда проводится подготовка и анализируется обстановка, в обязательном порядке проясняются возможности развития региона, самого объекта и месторасположения объекта как такового. И вероятной целесообразности применения объекта, в свете данной возможности, для оптимального клиента (см. шаги первый и второй в статье №3 «www.дураков.нет– три фактора успешной продажи»).

А из этого и вытекает сфера деятельности конечного потребителя, которая должна быть весьма чётко выяснена на этом этапе.

Весьма чётко. И на будущее. В случае если таковой определённости нет, значит, анализ совершён халтурно и его нужно переделать, в противном случае предстоящие продажи будут «коекаковскими».

Для того чтобы рода хороша много и без вас, на этом рынке. И скучно и безрадостно, как сообщил поэт, видеть в объявлениях горе-продавцов фразы типа: идеально под…, а по окончании направляться внушительный перечень, что начинается аптекой, а заканчивается выставочным центром либо фермерским хозяйством.

Утрирую, само собой разумеется. Но в нашем случае понятна значимость этого шага для назначения окончательной цены. Ясно, что у «аптекаря» большая цена будет другой, нежели для обладателя выставочного центра либо дискаунт-сети.

В силу различия их возможностей, количества будущего производства на базе этого объекта и, конечно, значимости, для каждого из них, размера данной суммы в сравнении с будущими доходами, прочими резонами и перспективами развития.

Хорошо.

В то время, когда анализ и сбор всех данных по вашей ситуации будет сделан всецело и верно, вы станете совершенно верно знать, и это будет ваша личная уверенность относительно того, в каком качестве самый перспективно и выгодно, для будущего обладателя, будет применять реализовываемый вами объект.

Тут необходимо прояснить само понятие «оценка». По определению и по факту. Как говорит словарь — это вывод, суждение либо отзыв о чём-либо.

А по факту это легко вывод, сделанный кем-то исходя из неких данных. Вывод! Ahtung! — это уже весьма интересно!

Какой вывод?

Кем сделан? Для чего? Какие конкретно это эти? Чего они стоят в действительности? Какова цель у создателя этого вывода?

Это эти личных наблюдений? Либо они основаны на чьих-то ещё мнениях? И без того потом, и тому подобное.

Не счесть вопросов без ответов.

Тёмная и мрачная трясина, в то время, когда дело доходит до оценки, в особенности недвижимости, в наши дни. Глухой беспросвет. Какие-то «таблицы», притянутые за уши «цифры», какие-то «способы», каковые отличаются от средневековых лишь тем, что делались на компьютере.

Дикие до кошмара «совокупности», типа тех, каковые применяют банки. У нас, по крайней мере. Но у них хотя бы имеется собственная, пускай корыстная и извращённая, но логика.

Банковская оценка недвижимости это 60 – 70 процентов от настоящей цены, в среднем, а вдруг это легко трудящийся бизнес, то менее 50 – 40 процентов, неизменно! Практически неизменно, неточности лишь в сторону понижения. Это можно понять, банкиры также кушать желают, где-нибудь на Канарах.

Кстати, проследите этимологию заглавия этих островов, повеселитесь! Как вы яхту назовёте… В любом случае, до наблюдения очевидных и настоящих фактов и данных, не говоря уже о какое количество-нибудь точных выводах, на большом растоянии как до Всевышнего. Опираться на таковой предательский фундамент, в собственной деятельности по продаже собственной недвижимости, как минимум, довольно глупо и нелепо, но популярно и легко. «Так все делают!!» Последний крик лузера и его единственная база.

Вам необходимы ваши индивидуальные, отстранённые от стяжательства и корысти, наблюдения, и ничем незамутнённые суждения, довольно которых вы ощущаете понимание и уверенность. Лишь исходя из этого понимания, возможно назначить максимально высокую и самая правильную исходя из этого, цену. Высокую и верную – это, тут, практически синонимы.

Принципиально важно знать следующее. Настоящий клиент будет лишь один – тот, которому реально нужен этот объект. И он приобретёт!

И торговаться будет до последнего! И вы его, кроме того при жажде, не остановите в противном случае, чем состоявшейся сделкой. И незачем соглашаться на меньшее.

Все остальные — лишь помеха и не имеет значения, имеется либо нет у них деньги для оплаты, показное желание, какой-то интерес и без того потом, включая свободное время, что бы «пудрить вам мозги» и отнимать у вас ваше нужное время!

На сленге тренеров-консультантов по продажам эти товарищи именуются некомпетентными клиентами. Сами продавцы говорят несложнее – «компостеры». Ненужно отвлекаться на них, ни на каком этапе.

А вот достаточно адекватная и большая цена сходу убирает всю эту братию с линии огня и освобождает для вас массу времени и сил, каковые весьма вам пригодятся, дабы избежать неточностей на всём остальном отрезке продажи.

Тем более что они всё равняется не приобретут, а вдруг и приобретут, то так, что вы неоднократно ещё об этом пожалеете! Таких примеров масса, и я пологаю, что вы и без меня, легко имеете возможность их отыскать в памяти либо отыскать в окружении.

Я не напрасно, выше по тексту, два раза выделял курсивом слово назначить, касательно цены. Дело в том, что это волевой акт и личная ответственность самого обладателя, и лишь его. Он хозяин и это его право (просматривай: обязанность).

Ни при каких обстоятельствах и ничего путного не окажется, если он спихнёт его на рынок, оценщика, какого именно то «авторитета» либо Всевышнего.

Кроме того в случае если все около, услышав вашу цену, будут, образно говоря, крутить пальцем у виска. В глаза либо за спиной – это будет в обязательном порядке и при любой цене (компостеров большое количество). Одно из определений лжи – это то, что думают все.

Силы небесные, все и будут! Все, не считая одного настоящего клиента, а кто вам ещё нужен?!

Правда от вас тут потребуется настойчивость и определённое мужество. Ну, это жизнь, это бизнес и это неизменно личное, в случае если мы говорим о какое количество-нибудь хороших итогах деятельности. Кстати, такое отношение я встречал фактически у всех весьма успешных людей в отечественной культуре.

Особенно у миллиардеров, и все они просто роскошные продавцы! Так что назначайте собственную цену, не стесняйтесь.

Было бы легко и просто – цену спустил и быстренько реализовал! Все так и думают. Лишь так скоро не получается.

Недвижимость, тем более бизнес либо инвестпроект, не колбаса и не тапочки. Клиентов, настоящих, не тысячи и не миллионы. Это штучный и неповторимый товар, и клиент такой же.

А не все!

Но он имеется, данный клиент, легко его нужно бережно и чётко вычленить и привлечь. Его, и лишь его! Вы его обязательно получите, и чем последовательнее и свободнее, в собственной оценке, вы станете сначала – тем стремительнее и лучше будет продажа.

Это именно та игра, которая стоит свеч.

В одной из более ранних собственных статей я писал, как отражается на качество и скорость продажи заниженная цена, и из-за чего. Напомню — замедляет и затрудняет, неизменно. Одна из обстоятельств этого та, что так вы запускаете в собственный огород стадо козл…, простите, некомпетентных клиентов.

Что легко непродуктивно, неразумно и очень обременительно, как «лишнее воздействие».

Это лишь одна, но не самая не сильный обстоятельство. Их ещё и других хватает.

Ваш «modus operandi» должен быть таков. Определитесь сами с той сферой предстоящего применения вашего объекта, которая есть самая выгодной, рентабельной и «вкусной» с позиций доходности. Выясните материальные возможности игроков в данной сфере.

Тех, кто процветает и начинается, а такие неизменно имеется в любом виде деятельности и в любой период. И как раз для них расширение базы деятельности – насущная неприятность. К тому же, они более других платёже- и кредитоспособны.

Затем вы станете иметь весьма хорошее представление о том, какую сокровище имеет ваш объект для них возможно. Это оно самое! Подстрахуйтесь и назначьте ещё пара более большую цену.

Позже посмотрите, тихо, и честно с самим собой, какая мельчайшая вырученная за объект сумма вправду вас удовлетворит.

Добавьте к ней сопутствующие затраты (траты на налоги, продвижение, услуги экспертов, страховку и другое, включая форс-издержки и мажоры по добавленному, вследствие этого, времени). Две, полученные в следствии цифры, определяют границы диапазона для вашего манёвра при торге с настоящим клиентом.

А торг будет обязательно, не сомневайтесь, и чем шире ценовой диапазон, тем лучше и спокойнее вы станете себя наряду с этим ощущать. Что неоценимо принципиально важно для успеха по завершению сделки в целом. Но это станет актуальным лишь для торга и действительного покупателя с ним.

До этого момента обязана светится лишь верхняя сумма – про другое кроме того и не думайте и, тем более, не рассказываете никому и себе также! Фраза «торг уместен», и подобные ей, это признание в неуверенности, некомпетентности и слабости продавца. И позже, это легко трюизм.

Повторю, для продвижения употребляется лишь большая цена. Это стратегический момент.

Могу лишь сообщить, в завершении, что некое, если не всё, из сообщённого мною в данной статье, будет казаться многим достаточно необыкновенным и, мягко говоря, очень экзотическим для таковой, в неспециализированном-то, консервативной деятельности, как операции с недвижимостью. Замечательно это осознаю и осознанно делаю данный удар по «устоявшемуся неспециализированному точке зрения». В действительности, консерватизм и умеренность являются, тут, лишь видимостью.

Недвижимость как рынок, активная, довольно часто непредсказуемая и чуть ли не поминутно изменяющаяся структура.

Как раз за это она ласково любима настоящими специалистами, о чём признавался в собственной книге кроме того Дональд Трамп. В условиях бизнеса и жизни, где простым не редкость замешательство, неправда, перманентные перемены и неопределённость, жизненно нужно иметь стабильное данное как опору для продуктивной деятельности. Я попытался дать вам метод самому создать такую базу для себя, любимого.

Как сообщил один миллионер от недвижимости из Англии, успешный человек, в итоге, отличается от простого чудака лишь числом миллионов на своём счету.

Финал. Шоу под занавес! «Бомба» напоследок, дабы добить тугодумов и твердолобых. Легко для примера, юго-запад СНГ, обычный случай из практики: обладатель реализовывает собственный объект за три, с копейками, «лимона»; желал больше четырёх; выставлял, конечно, ещё дороже.

До «кризиса» было восемь, и ему давали! Тогда не реализовал. Но на данный момент он доволен, а как же, «не у кого нет денег», а он реализовал!

Компостеры попытались.

Так вот.

Практически сходу, (что такое пара месяцев в этом случае?), его, уже бывший, объект реализовывают практически за семь. Ну и куда ему сейчас поцеловать всех авторитетов «и этих оценщиков»?! Хороший и компетентный продавец редко об этом говорит, но превосходно знает: фактически любой объект недвижимости возможно реализовать по фактически любой цене.

Это легко вопрос вложения соразмерных результату времени, должного и денег намерения. Ничего более. И это, само собой разумеется, дело для настоящего Продавца.

Возможно создать успех и взять собственное, а возможно и «как все».

Предположительно не забывайте превосходный ветхий анекдот о поручике Ржевском: «Госпожа! А разрешите Вам за…»

Виктор Гудзон, начальник БюроVector Realization .

Рандомные показатели записей:

Я полагаю, что торг здесь не уместен!


Подборка наиболее релевантных статей: