Большинство домов в Москве — серийные. Однообразные стенки, однообразные окна, однообразные квартиры… И лишь люди, каковые их населяют, различные. Одни новому жилью, вторым «помой-му и без того сойдет»… Ну а третьи не хотят ограничиваться милостью застройщика и берут в мастерки и руки кувалды.
Армен Яхшибекян, председатель совета директоров ООО «Проектный специалист»
В отличие от жильцов домов с личной планировкой собственники типовых квартир сплошь и рядом бывают обиженны своим жильем и на это у них имеется веские обстоятельства. Типовые планировки обычно содержат площади, каковые никак не употребляются, входы в помещения расположены некомфортно и нефункционально, сантехника расставлена как придется.
И потому желание новоселов расширить, к примеру, площадь раздельного санузла за счет его объединения, в противном случае и расширения за счет территории коридора, перенести вход на кухню в жилую помещение либо постараться расширить площадь помещения, присоединив и утеплив лоджию, в полной мере конечно.
Но не следует забывать, что подобные «художества» являются перепланировкой, которую нужно будет согласовывать в соответствующих инстанциях.
Что возможно и что запрещено
Что же считается перепланировкой? Для ответа на данный вопрос несложнее перечислить работы, каковые такой не являются. Это косметический ремонт помещений, установка (либо разборка) встроенной мебели, антресолей, замена (без перестановки) инженерного оборудования (к примеру, сантехники) подобным по техническому устройству и параметрам.
И все! Остальные работы, которые связаны с возведением либо демонтажем стен, устройством либо закладкой проемов, фасадные работы (остекление балконов, установка кондиционеров, спутниковых антенн), перестановка инженерного оборудования, его замена (к примеру, установка душевой кабины либо гидромассажной ванны) и другие считаются перепланировкой и подлежат согласованию.
Перепланировки по степени сложности делятся на две группы.
Первая несколько — это работы, для которых не разрабатывают подробный проект, а только рисуют эскиз на копии поэтажного замысла БТИ. Если перепланировка затрагивает санузел, потребуется еще лист со схемой устройства гидроизоляции в санузле.
Вторая несколько перепланировок — это работы, требующие разработки и проведения изысканий технического заключения, согласования и проекта его по инстанциям.
Обычный пример таковой перепланировки: вы решили объединить санузел и увеличить его за счет коридора. В случае если новая сантехника аналогична ветхой и при установке она остается в периметре бывшего санузла, необходимо сделать только эскиз.
Но если вы решите разместить оборудование в зоне расширения санузла, то потребуется разработка проекта.
Сейчас требования органов, выдающих разрешения на перепланировку, ужесточаются.
Для большей части согласований требуется как раз разработка проекта и, как следствие, проведение технических согласования и изысканий проектной документации.
исключения и Правила
Оформление перепланировки в Москве складывается из трех громадных этапов:
Разглядим подробнее эти три этапа на примере перепланировки по проекту, потому, что работы по эскизу — это всего лишь очень сильно упрощенный вариант согласования перепланировки по проекту.
Как это ни парадоксально звучит, но в первую очередь нужно осознать, какие конкретно функции обязана делать квартира. Кто в ней будет жить? какое количество детей в семье?
Как довольно часто к хозяевам приходят гости?
Какие конкретно потребности у каждого живущего? От ответов на эти вопросы и будет зависеть перепланировка квартиры.
Составление нового замысла квартиры — процесс творческий, и тут имеет суть обратиться за идеями и советом к опытному дизайнеру. Потом нужно осознать, возможно ли взять разрешение на такую перепланировку.
Для этого необходимо знать, что возможно согласовать, а что нет.
Вот пара несложных правил, нарушение которых есть обстоятельством 90 процентов отказов в регистрации перепланировок.
1. Запрещено расширять санузел и кухню за счет жилых помещений, и напротив, нельзя расширять жилые помещения за счет санузла либо кухни. Исключения: это правило не действует на втором этаже двухэтажной квартиры, а также в случаях, в случае если под предполагаемой территорией расширения находится нежилое помещение.
2. Запрещено расширять санузел за счет кухни либо кухню за счет санузла. Исключения: возможно увеличить кухню за счет санузла на последнем этаже либо санузел за счет кухни на первом.
3. Возможность устройства проема в несущей стенке, и габариты этого проема обязан определять лишь инженер-изыскатель.
Довольно часто для таковой оценки требуется доступ в квартиры, расположенные выше и ниже вашей.
4. Запрещено усекать либо демонтировать вентиляционные короба.
5. Запрещено объединять лоджии либо балконы с внутренними помещениями квартиры.
Данный перечень охватывает солидную часть видящихся нарушений. Довольно часто для определения возможности согласования перепланировки нужно взять поэтажный замысел дома и экспликацию БТИ на квартиру.
Забег по кабинетам
В то время, когда замысел переустройства готов и вы получили от эксперта оценку возможности согласования таковой перепланировки, возможно приступать к разработке проектной документации. Для этого нужно обратиться в лицензированную проектную организацию, которая совершит обследование состояния несущих конструкций квартиры и создаст проект.
Если устраивается проем в несущей стенке, разрабатываемый проект должен быть согласован с организацией, являющейся автором проекта вашего дома. К примеру, автором проектов домов, серия которых начинается на букву «П», таких как «П–44», «П–44Т», «П–3М» и других есть ГУП МНИИТЭП. Создатель домов серий «КОПЕ» — Моспроект.
По окончании того как проект создан, его нужно согласовать в окружном отделении Роспотребнадзора Москвы, а также в окружном отделе ГУ МЧС.
Если планируются фасадные работы, потребуется согласование в окружном архитектурно-планировочном объединении (АПО), а также в Мос-комархитектуре. В Центральном округе Москвы фактически каждая перепланировка в доме, выстроенном до 1960 года, требует согласования с Москомнаследием.
В то время, когда все согласования взяты, собранный пакет документов вместе с правоустанавливающими справками и документами ЕИРЦ необходимо подать в Мосжилинспекцию.
В течение 45 дней вы или получите разрешение на проведение работ, или не получите, в случае если, согласно точки зрения Мосжилинспекции, предполагаемая перепланировка не соответствует санитарным, пожарным либо архитектурным нормам города.
Оставшиеся этапы оформления значительно менее трудоемки. Тут самое основное, дабы перепланировка была выполнена в строгом соответствии с проектом.
Соответствие это проверяется несколькими лицами: сперва при подписании акта о завершенном переустройстве, что выдает Мосжилинспекция (этот акт подписывается представителями Мосжилинспекции, эксплуатирующей управы и организации), а после этого техником БТИ, что приезжает для обмера помещения по окончании перепланировки.
На подписание акта о завершенном получении и переустройстве новых замыслов БТИ в большинстве случаев уходит от одного до двух месяцев.
По окончании получения новых замыслов БТИ при необходимости возможно обратиться в Федеральную регистрационную работу за внесением трансформаций в свидетельство о собственности. Трансформации вносятся в течение 2–4 недель.
Ловушка на ловушке
Особенная обстановка складывается в Москве с получением разрешения на перепланировку в новостройках. Как мы знаем, по окончании получения ключей от квартиры в новостройке до получения свидетельства о собственности в столице проходит в среднем два года. Наряду с этим в некоторых округах Москвы Мосжилинспекция по большому счету не принимает документы на согласование перепланировки без свидетельства о собственности на квартиру.
Обладатели квартир в этих округах в течение двух лет не смогут сделать в новом жилище полноценный ремонт.
В других округах Мосжилинспекция требует от обладателя квартиры в новостройке солидный пакет документов о постройке строения и вводе его в эксплуатацию. В данный пакет может входить согласие на перепланировку от застройщика либо от второй стороны согласно соглашению соинвестирования (либо пилотному соглашению купли-продажи).
В этом случае обладатель квартиры может попасть в другую ловушку: обычно вторая сторона согласно соглашению либо застройщик бывают категорически против перепланировки в приобретённой у них квартире. Получается, что такие организации реализовывают квартиру, но вынуждают обладателя ожидать возможности перепланировки два года. Конечно, практически никто не даёт предупреждение будущего обладателя об этом запрете.
Довольно часто он определит о нем, в то время, когда подписывает соглашение соинвестирования, в котором за перепланировку в квартире предусмотрен штраф в размере 10 процентов от ее стоимости.
Складывается парадоксальная обстановка: человек купил квартиру, но нормально ее применять неимеетвозможности, поскольку существующая планировка его не устраивает, а метода узаконить ее переустройство нет. В следствии люди довольно часто по большому счету никуда не обращаются и незаконно делают то, что желают.
Об ущербе несущим конструкциям строения они, конечно же, часто забывают.
Уже известны случаи, в то время, когда новостройки были признаны аварийными в следствии несанкционированных перепланировок.
В это же время при определенных упрочнениях со стороны организации, занимающейся согласованием перепланировки, разрешение Мосжил-инспекции, в большинстве случаев, все же удается взять.
согласования и Срок разработки проектной документации варьируется (в зависимости от сложности перепланировки и округа Москвы) от 2 до 12 месяцев. Средний срок согласования перепланировки по проекту образовывает 3 месяца.
Не вдаваясь в подробности и особую терминологию, нам удалось отразить только часть тех сложностей и нюансов, с которыми смогут столкнуться обладатели квартир при оформлении перепланировки.
В целях экономии времени и сил, а в конечном итоге, быть может, и денег для согласования перепланировки имеет суть обратиться с просьбой о помощи в специальную организацию.
Готовьте кошелек
Услуги по получению разрешения Мосжилинспекции на проведение работ по эскизной перепланировке будут стоить около 28 000 рублей, по перепланировке по проекту — приблизительно 64 000 рублей. Цена подписанного акта о завершенном переустройстве и получение новых замыслов БТИ — 22 000 рублей.
По всей строгости…
Законом Москвы от 20 декабря 1995 г. № 26 за нарушение нормативов столицы по эксплуатации жилищного фонда предусмотрена административная ответственность.
На недобросовестных граждан возможно наложен штраф в размере от 1500 до 2500 рублей. Но это отнюдь не самое ужасное.
В соответствии с статье 29 Жилищного кодекса хозяин либо наниматель квартиры, которая была самовольно перепланирована, обязан привести ее в прошлое состояние в срок и в порядке, установленные Мосжилинспекцией.
В случае если квартира не будет приведена в прошлое состояние в установленный срок, суд по иску соответствующего органа принимает ответ:
- в отношении хозяина — о продаже с публичных торгов для того чтобы жилого помещения с выплатой хозяину вырученных от продажи средств за вычетом затрат на выполнение судебного ответа. На нового хозяина возлагаются обязанности по приведению жилья в прошлое состояние;
- в отношении нанимателя согласно соглашению социального найма для того чтобы жилого помещения — о расторжении данного контракта;
- на основании ответа суда квартира возможно сохранена в переустроенном состоянии, в случае если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, не наносится вред их жизни и здоровью.
В случае если перепланировка уже сделана, ответ суда, дабы ее узаконить, вовсе необязательно. При условии, что все сделано в соответствии с санитарными, строительными нормами и пожарными, возможно затевать согласование в том же порядке, как если бы вы лишь планировали ее осуществить. Максимум, что вам угрожает при таких условиях, — штраф в размере 2500 рублей.
В случае если же допущены нарушения, то направляться их устранить и параллельно с устранением приступать к согласованию.
Ответ суда может показаться только тогда, в то время, когда несанкционированная перепланировка распознана представителями Мосжилинспекции и много раз вынесено предписание об устранении нарушений.
Источник: © Домашний бюджет, 2008, № 1
Рандомные показатели записей:
ИПОТЕКА И ПЕРЕПЛАНИРОВКА КВАРТИРЫ, КАК БАНКИ ОТНОСЯТСЯ К КВАРТИРАМ С ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ
Подборка наиболее релевантных статей:
-
«Любая семья несчастлива по-своему». Применить известную фразу Льва Толстого к процессу перепланировки возможно лишь весьма условно. Но уж в случае если…
-
При размещении сантехники в новом санузле нужно не забывать пара несложных правил: Если вы решили сделать перепланировку в ванной помещении, то перед тем…
-
Что возможно и что нельзя делать при перепланировке муниципальных квартир, какие конкретно работы и с кем нужно согласовывать, а какие конкретно дано…
-
Не забывайте, как в бестселлере отечественного отечественного кинематографа, фильме «Иван Васильевич меняет профессию», прогрессивный, но не-признанный…