В первую очередь 2000-х гг. строительство офисной недвижимости у нас переживало настоящий бум. Деловые центры в больших русских городах росли как грибы по окончании дождя. Но на данный момент, по единодушному точке зрения аналитиков, данный рынок близок к насыщению.
Избыток предложений офисных площадей самого различного качества разрешает арендаторам и покупателям офисных площадей быть более избирательными.
Ориентируясь на западные стандарты, они всегда повышают требования к техническому оснащению и инфраструктуре деловых центров. Так чем же девелоперы, трудящиеся в этом сегменте недвижимости, смогут заинтересовать клиента, что делается всё более разборчивым?
Цена, размещение, комфорт Для начала стоит выяснить, какие конкретно как раз офисные площади на данный момент востребованы.
По отзывам риелторов, в прошлое уходят некогда популярные деловые центры самых бюджетных классов – С и D. На волне большого спроса под них переоборудовали подвалы жилых домов, строения НИИ и детских садов, пустующие заводские цеха и т.п. В целом они не хорошо приспособлены для офисной работы, с их устаревшими коммуникациями, скудной инфраструктурой и неудобными планировками.
Из всего разнообразия офисных площадей в русских городах на данный момент самый пользуются спросом объекты категории В. К примеру, в Столичном регионе на них приходится более 75% спроса. Для крупных компаний и средних они привлекательны, в первую очередь, тем, что спроектированы с учетом современных требований к деловым центрам и предлагают лучшее соотношение цена/уровень качества.
Такие объекты в большинстве случаев выделяются хорошей транспортной доступностью (эргономичный подъезд на личном близость и автомобиль остановок публичного транспорта), развитой инфраструктурой в виде конференц-комнат, кафе и сервиса и служб безопасности, и современными инженерными системами и сетями коммуникации.
Пара вторая обстановка с бизнес-центрами класса А, потому, что высокие арендные ставки делают их недоступными для главной массы компаний.
На них в различных городах приходится от 20% (Москва) до 5% (Пермь) спроса.
По словам Михаила Шнейдермана, коммерческого директора Группы компаний «Центр управления недвижимостью» (Officecenter.Ru), бизнес-центры класса А самый пользуются спросом представительствами зарубежных корпораций, и отечественными компаниями сырьевой, энергетической отрасли, финсектора и больших IT-холдингов.
Довольно часто они употребляются в представительских целях, для размещения топ-менеджмента, тогда как главный штат сотрудников занимает офисные площади менее респектабельного уровня.
Строения премиального класса – это неизменно неординарные и броские архитектурные ответы. Стоит только отыскать в памяти небоскребы ММДЦ «Москва-Сити».
Но основное отличие от бюджетных вариантов скрыто в.
Такие бизнес-центры должны соответствовать последовательности требований, в числе которых: свободные планировки, высокие потолки, централизованные совокупности пожаротушения, кондиционирования и системы вентиляции, подземные и открытые паркинги, скоростные лифты, личные контроль доступа и охранные службы в строение.
В обязательном порядке наличие развитой инфраструктуры (конференц-комнат, фитнес-центров, кафе и ресторанов и т.п.), оптоволоконных линий связи, резервных вводов электроснабжения и т.п.
Рабочий микроклимат
Подыскивая подходящее помещение для офиса, начальники компаний не смогут не учитывать, что одно из наиболее значимых условий действенной работы сотрудников – благоприятный микроклимат.
Это больное место для бюджетных контор классов С и D, жители которых, в зависимости от сезона, страдают от холода либо жары, духоты либо сквозняков, что, само собой разумеется, самым негативным образом отражается на их трудоспособности и здоровье.
В это же время, параметры микроклимата в помещениях должны поддерживаться в достаточно узких рамках, определяемых санитарными и строительными нормативами.
Комфортной температурой считается +22±2оС (СНиП регламентируется диапазон +20 ..+25С), оптимальной влажностью – 40-60%, а скорость перемещения воздуха не должна быть более 0,2 м/с. Помимо этого, на каждого человека в помещении должно приходиться не меньше 60 куб. м свежего воздуха в час.
Соблюсти столь твёрдые требования вероятно только посредством централизованных совокупностей отопления, кондиционирования и вентиляции, каковые разрешают добиться полного контроля над микроклиматом.
В случае если для офисных строений класса B это только опции, додающие привлекательности объекту в глазах потенциальных клиентов, то для деловых центров классов А и А+ подобные системы необходимы.
Классическим ответом для офисных строений есть климатическая совокупность на базе сочетания «чиллер-фанкойл».
Принцип ее действия предельно несложен: чиллер охлаждает воду, которая по совокупности трубопроводов циркулирует по этажам, а фанкойлы (вентиляторные доводчики), изменяя скорость вращения вентилятора, регулируют количество холода, которое приобретает помещение.
Такие совокупности считаются несложными в эксплуатации и монтаже и практически не имеют ограничений по перепаду высот и длине трасс между чиллером и доводчиками.
С ними в связке в большинстве случаев трудится приточно-вытяжная вентиляция, которая сейчас все чаще снабжается совокупностями рекуперации тепла.
Высокотехнологичной альтернативой привычным чиллерам в последнее десятилетие являются мультизональные VRF-совокупности (variable refrigerant flow – переменный поток хладагента).
Как направляться из заглавия, благодаря эластичному регулированию расхода фреона мощность каждого внутреннего блока кондиционера подстраивается под тепловой режим конкретного помещения, а температура поддерживается с громадной точностью.
В зависимости от конфигурации и назначения офисных помещений, к данной совокупности может подключаться любой тип внутреннего блока – канальный, кассетный либо настенный.
К примеру, для контор open-space подойдет кассетный вариант, монтируемый за подвесным фальш-потолком, поскольку он снабжает воздухораспределение во все стороны.
Эксперты отмечают много преимуществ VRF-совокупностей по сравнению с другими типами кондиционеров. В частности, нет необходимости уродовать фасад наружными блоками.
В большинстве случаев их возможно легко разместить на крыше строения либо у его основания, поскольку у некоторых VRF-совокупностей расстояние от внутреннего блока до внешнего может быть около 200 м, а перепад высот между ними – 110 м. В высотных строениях (к примеру, в ряде небоскребов «Москва-сити») употребляется водяное охлаждение внешних блоков VRF-установок, что разрешает обойти и эти ограничения.
«Сейчас проектировщики и девелоперы все больше поймут преимущества современных VRF-совокупностей, – разъясняет Иван Новосельцев, технический директор компании «Термокул РУС», эксклюзивного дистрибьютора климатического оборудования под маркой CHIGO. – К примеру, DC-инверторные VRF-совокупности CHIGO уже удачно трудятся в офисных строениях, выстроенных в мире.
Хорошая масштабируемость разрешает из блоков холодопроизводительностью от 10 до 45 кВт собирать совокупности, покрывающие потребности строений любых площадей. К примеру, сравнительно не так давно выстроенное в Гуанчжоу (Китай) офисное строение оборудовано климатической совокупностью на базе VRF-блоков суммарной холодопроизводительностью 944 кВт – и это рядовой объект, отнюдь не предел».
Одной из главных обстоятельств популярности VRF-совокупностей стал неспециализированный тренд на применение энергосберегающих оборудования и решений.
В соответствии с изучениям, инверторный привод компрессоров дает VRF-совокупностям преимущество в энергопотреблении до 30-50% если сравнивать с ON-OFF сплитами либо чиллерными совокупностями.
«Для проектировщиков климатических совокупностей энергоэффективность оборудования имеет двойное значение.
Самое серьёзное, что применение экономичных моделей разрешает потреблять (и подключать) меньшую электрическую мощность при той же холодопроизводительности, – отмечает Иван Новосельцев («Термокул РУС», CHIGO). – Для девелоперов это весьма полезно, поскольку в больших городах им практически «с боем» приходится выбивать подключение к местным энергетическим совокупностям, и любой киловатт стоит больших денег.
К примеру, в Москве в пределах Третьего транспортного кольца 1 кВт выделенной дополнительно электрической мощности стоит не меньше 140-160 тыс. руб.
В итоге энергообеспечение климатической совокупности иногда обходится дороже, чем цена самого оборудование. Иначе, для управляющей компании применение энергосберегающего оборудования свидетельствует значительную экономию за счет понижения затрат на электричество».
Не смотря на то, что мультизональные совокупности кондиционирования способны трудиться «на нагрев» воздуха, но в силу последовательности технических изюминок для теплоснабжения офисных строений предусматривается отдельная совокупность отопления.
Значительно чаще это хорошая схема с тепловым пунктом, подключенным к муниципальным теплоцентралям, либо независимой газовой котельной и радиаторами/конвекторами в помещениях, каковые смогут снабжаться термостатическими вентилями для правильной регулировки температуры.
Одно из инновационных ответов для теплоснабжения офисных строений – применение тепловых насосов для утилизации низкопотенциального тепла Почвы.
В частности, такая совокупность реализована в столичном бизнес-центре Premium West класса А, площадью около 20 тыс. кв. м, что был сдан в эксплуатацию в прошедшем сезоне.
По словам Елены Семенихиной, директора по формированию компании-застройщика «ГЕМА Инвест», данный объект отапливается благодаря геотермальной совокупности, так что он фактически не зависит от повышений тарифов и городского теплоснабжения.
Именно поэтому и вторым энергосберегающим ответам арендаторы смогут экономить на эксплуатационных расходах и коммунальных платежах до 40% если сравнивать с подобными бизнес-центрами.
Офис как живой организм Большая часть инновационных ответов, используемых в современных бизнес-центрах, прежде всего призвана снизить издержки управляющей компании на эксплуатацию объекта и оптимизировать контроль за его инженерными совокупностями.
Таковы многие совокупности «интеллектуального строения», каковые все чаще начинают употребляться в русском офисной недвижимости.
К примеру, диспетчеризация сетей тепло- и холодоснабжения, бытового и противопожарного водоснабжения, противопожарной сигнализации, совокупностей безопасности и т.п. Эта высокотехнологичная начинка строения не видна клиенту и он не всегда напрямую пользуется всеми ее преимуществами.
А вот энергопотребления автоматизации и системы освещения способны заинтересовать арендаторов, поскольку их применение обещает много очевидных польз. Хорошие примеры – санкт-петербургское и екатеринбургское представительства компании АББ в Российской Федерации, фаворита в производстве технологий и силового оборудования для автоматизации и электроэнергетики.
Эти конторы оснащены интеллектуальной совокупностью ABB i-bus® KNX, которая разрешает автоматизировать управление освещением, отоплением, вентиляцией, кондиционированием и жалюзи. Во всех рабочих территориях установлены освещённости и датчики присутствия.
«Трудится это легко и действенно.
Контроллер учитывает показания управляющих устройств и в зависимости от этих данных машинально включаются светильники и регулируется их яркость, – поясняет Динар Шарифуллин, инженер по продажам АВВ i-bus KNX. –Помимо этого, совокупность без участия человека способна открывать и закрывать жалюзи и руководить направлением и потоками естественного света, поддерживать температуру воздуха в помещении, руководить внутренними блоками и вентиляцией мультизональных совокупностей кондиционирования либо фанкойлами.
По подсчетам специалистов комплексное использование возможностей «умного дома» может сэкономить до 70% энергии и окупается всего за 2-3 года.
Побеждает и обладатели бизнес-центра, поскольку арендаторы приобретают большой комфорт, что увеличивает привлекательность офисных площадей».
Итак, для девелоперов, работающихв сегменте рабочий недвижимости, наступает время взвешенных ответов.
В 2014 году лишь в Москве к вводу заявлено более 1 млн. кв. м офисных площадей категорий А и B. Какая их часть отыщет собственных арендаторов и покупателей, будет зависеть от того, смогли ли проектировщики и строители предугадать с концепцией нового бизнес-центра, оказалось ли у них учесть все требования потенциальных клиентов. Время «шальных денег» ушло.
Любой новый проект делается экзаменом на умение отслеживать последние тенденции на этом скоро развивающемся рынке.
Пресс-служба CHIGO
Рандомные показатели записей:
Сбербанк: Конкурентоспособная Россия …
Подборка наиболее релевантных статей:
-
Российские девелоперы, специализирующиеся на возведении деловых центров, чутко улавливают все тенденции и западные веяния. Чуть ли они имели возможность…
-
«Зелёные» конторы в Российской Федерации Сейчас в Российской Федерации деятельно начинается «бережное» (либо «зелёное») строительство, в особенности…
-
Согласно данным изучений интернациональной консалтинговой компании Knight Frank, в 2013 году Москва заняла третью позицию в индексе уровня арендных…
-
Современный офис: экологично и экономично
Экономика, в случае если направляться буквальному переводу с греческого, — мастерство ведения домашнего хозяйства. В случае если забрать шире, это выбор…