«Те, у кого нет миллиарда, смогут идти… по известному адресу…» – казалось бы, совсем сравнительно не так давно ставший крылатым афоризм новоявленного девелопера-миллиардера отражал жёсткую правду рынка столичной (да и не только) недвижимости. В годы «тучных коров» опережающий рост цен на нее особенного удивления не вызывал: страна была заполнена шальными нефтяными деньгами, и квадратные метры расходились, как тёплые пирожки.
Времена изменились. «Иных уж нет, а те – далече…» – одиозный скоробогатей фактически банкрот, строительная индустрия на грани выживания, и только цены на жилье держатся с завидным упорством. Кто в таковой ситуации виноват и что делать – давайте разберемся в этих извечных русских вопросах.
«Вот дом, что выстроил…»
В конечном итоге, кто бы ни выстроил муниципальный дом – столичный индустриальный монстр либо маленькая провинциальная компания, механизм ценообразования приблизительно однообразен у всех. В него входят прямые затраты (ПЗ), каковые включают все, что нужно для физического возведения строения: стройматериалы, эксплуатационные затраты на технику, заработную плат рабочих и т.направляться.
К этим затратам нужно добавить накладные затраты (HP) – это то, что конкретно не связано со стройкой, а идет на создание неспециализированных условий производства, его организации, обслуживания и управления. В том направлении входят, к примеру, содержание инженерно-технического и управленческого персонала, складских либо ремонтных баз и т. д. К таким расходам относят и затраты на организацию, управление и обслуживание стройки в целом, «социалку», страховку, благоустройство строительных площадок, подготовку объектов строительства к сдаче и другие.
Оценить НР совершенно верно достаточно сложно, считается, что они смогут составлять от 12-25% прямых затрат.
Еще одну часть цены составляют плановые накопления (ПН) либо сметная прибыль – это планируемая прибыль строительной организации, закладываемая еще при проектировании в цена объекта. Как они определяются – дело достаточно «чёрное», но на практике их принимают в 6-8% от накладных прямых расходов и суммы затрат.
Плановые накопления являются планируемой прибылью строительно-монтажной организации, источником модернизации фондов и образования пополнения собственных оборотных средств, платежей в бюджет за главные фонды, и источником финансирования собственных капитальных вложений.
Как видно, в конечном итоге цена работ по строительству складывается из «трех источников, трех составных частей» и определяется по формуле С смр = ПЗ + HP + ПН.
Ясно, что снизить цена строительства самый реально за счет понижения накладных затрат: цена на материалы и т.п. от строителей фактически не зависит (отыщем в памяти недавние «цементные войны»), а плановая прибыль, за счет которой идет фактическое развитие бизнеса, трогать достаточно непредусмотрительно.
На первый взгляд, резервов сокращения тут достаточно: к примеру, стоит снизить длительность строительства, дабы значенияграф «зарплата рабочим» и «эксплуатационные затраты» пошли вниз. Ощутимо упадут и административно-хозяйственные затраты, износ временных приспособлений и сооружений, содержание пожарной и сторожевой охраны, содержание проектной группы и т. п. Кстати, доли этих затрат по неотёсанным оценкам образовывает до 50% от накладных затрат по общестроительным работам и до 30% – по специальным организациям.
Кто виноват?
В теории ясно. Но «гладко было на бумаге», а на деле эти самые накладные затраты ведут себя подобно жидкости – не сжимаются и заполняют целый предоставленный количество. В следствии цены в случае если и уменьшаются, то ненамного.
И обстоятельств тому – не одна-две.
К примеру, заберём подключение магистральных сетей – электричества, газа, воды. Без этого строительство вести нереально. Но цены на эти услуги растут опережающими темпами.
Дабы прикинуть, во какое количество обойдется, скажем, свет, достаточно посмотреть на сайт любой энергосбытовой организации.
К примеру, прейскурант «Мосэнергосбыта» информирует, что лишь «консультация по подготовке документов и заявки на технологическое присоединение мощности более чем 750 кВт к сети ОАО «Столичная городская электросетевая компания» (МОЭК), сопровождение и сдача заявки, получение ответа от МОЭК» обойдется в 141 600 рублей. А «оформление актов по разграничению эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности, согласование их со всеми заинтересованными организациями» поднимется застройщику «всего лишь» в 166 380 «древесных».
И это не считая фактически подключения: та самаяМОЭК за «технологическое присоединение энергопринимающих устройств потребителей с присоединяемой нагрузкой не выше 10 000 кВА» на территории, к примеру, Столичной области, требует «скромные» 22 040 рублей. За 1 (один!) киловатт. И сделать тут ничего запрещено, кроме того не в силу монополизма электросетей, а просто по причине того, что в Столичной области недостаток энергоносителей доходит до 30%.
И это еще не самый нехороший показатель по стране, в Петербурге он близится к 50%, а в анклавном Калининграде доходит до 70%.
Как непрост и запутан вопрос землеотвода, известно сейчас любому рядовому дачнику. При же с муниципальный застройкой, в особенности в «лакомых» центральных районах, все эти неприятности возможно смело умножать на тысячу.
И как неизменно в таких случаях, непрозрачность процесса есть питательной средой для коррупции.
Конечно, что откаты и «взятки» кроме этого прибавляются к цене квадратного метра.
Данный же «налог» появляется и при согласованиях, число которых в различных регионах доходит до нескольких десятков.
Время от времени кроме того у больших компаний на сбор всех подписей и виз уходят не месяцы – годы! «Чтобы получить все нужные разрешения, – говорит Леонид Лазуткин, директор по продажам компании Ruukki (ведущий европейский поставщик ответов из металла для постройки и машиностроения), – возможно израсходовать до двух лет. Все это время строительная компания лишь тратит деньги, оплачивая простои».
Не позволяют упасть цене и дорогие кредиты.
И в случае если уже давно возможно было отыскать оборотные средства в пределах 10% годовых, то сейчас кроме того 20% – не предел. Это также весомо ложится в затраты, соответственно, и на конечную цена строительства.
Увы, обстановка эта не нова, и, к сожалению, особенных подвижек в скором будущем не планируется.
К примеру, еще два с лишним года назад, в интервью «Известиям»Леонид Казинец, президент строительной корпорации «Баркли», которая занимается высококлассным жильем, высказался достаточно быстро: «На росте стоимостей получают не те, кто сооружает, а те, кто позволяет строить. За шесть месяцев в 2 раза выросла цена подсоединения к сетям естественных монополий.
В следствии затраты инвестора растут стремительнее, чем цены.
Весьма дорого стоит выход на площадку. В развитых государствах, если вы взяли право застройки, приобрели надел земли либо хотя бы внесли начальный платеж за него, все другое для вас с наслаждением сделает банк.
И цена денег будет низкой.
В отличие от России, где нам приходится самим оплачивать большая часть этапов, перед тем как начнётся банковское финансирование.
Еще одна неприятность – очень проектирования и медленная скорость согласования, обилие надуманных регулирующих норм. Приобретя площадку за $10 млн. (допустим, старое предприятие), 2-3 года согласовываем проект, а деньги тем временем заморожены».
Так, слухи о сверхприбылях строителей выясняются пара преувеличенными. К примеру, согласно данным Ассоциации строителей России, себестоимость квадратного метра в «дорогой» Столичной области образовывает 84% от рыночной стоимости, а в «бедной» Липецкой и вовсе фантастические 99%. Исключение – лишь Москва (тут рыночная цена выше в 2 раза), но это то исключение, которое только подтверждает правило.
Итог налицо: согласно данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, в 2007 году в «успешной» Москве было возведено 5,4 млн. кв.м жилья, в 2008 году – всего 4 млн. кв.м, в 2009-м не будет и этого (прогноз на уровне 3,7 млн. кв.м) – кризис тут, фактически, не причем. А по словамСергея Круглика, помощника министра регионального развития, «благодаря» ухудшению экономической обстановки количества ввода площадей в некоторых регионах в 2008 году без шуток упали (в Москве, к примеру, в два раза).
В целом по стране, по окончании нескольких лет стабильного двадцатипроцентного роста, выстроено столько же, что и в прошедшем сезоне, – около 61 миллиона кв. м. Другими словами потребности, а также обеспеченные государственным заказом, сохраняются, а возможностей их реализовать фактически не остается. Результат – цены держатся и не планируют сдаваться.
Что делать?
Как неизменно в Российской Федерации существует два пути – фантастический и настоящий. К первому отнесем стремительную победу над коррупцией, «разбюрокрачивание» процедур согласования и стремительный рост энергомощностей. К сожалению, разумеется, что «жить в эту пору красивую» нам в случае если и придется, то нескоро.
Более настоящим выглядит путь «малых дел», другими словами кропотливая и вдумчивая работа по понижению накладных затрат в строительных работах, в той части, которая не зависит от амбиций монополистов и прихотей чиновников.
К примеру, возможно шире использовать недорогие разработки быстровозводимого жилья на базе металлоконструкций, каковые обширно распространены на западе. В том месте их часть в строительных работах достигает 50-70%, тогда как в Российской Федерации чуть превышает 5%. «Типовое строительство на базе металлоконструкций, – говорит председатель совета директоров русского подразделения Ruukki Сергей Чернышев, – дает пара очевидных преимуществ в отечественных условиях. Главные вещи – скорость, которая крайне важна Сейчас, упрощение и удешевление работ по строительству, потому, что рабочая квалифицированная сила дорожает везде».
Типовые многоэтажные жилые строения из металлоконструкций, в целом, подобны своим собратьям из кирпича и бетона. Но, в отличие от классических домов, базисным элементом в них есть главной несущий каркас из сварных профилей, каркасных наружных стен и композитных (бетонных) перекрытий. Потому, что удельный вес для того чтобы строения в несколько раз меньше классического, объёмы и стоимость фундаментных работ малы, что кроме этого снижает затраты.
По сути, такое строение является конструктор, причем все составляющие входят в набор поставки, а разработка сборки такова, что смонтировать их неправильно нереально. Не необходимы и дорогостоящие строительные работы – все соединения резьбовые и не требуют сварки. В следствии достигаются высокие темпы и качество строительства («способ укрупненной сборки»).
Помимо этого, энергосберегающие особенности используемых современных материалов (для наружного ограждения, к примеру, применяют энергоэффективные сэндвич-панели) упрощают получение технических условий на подключение тепла и электричества и снабжают экономичную предстоящую эксплуатацию строения. Ну и, само собой разумеется, положительно отражается на сроках и стоимости то, что типовые жилые строения из металлоконструкций являются проектами повторного применения, что кардинально снижает согласования и сроки разработки.
«По экспертным оценкам, – говорит Александр Павлов, начальник направления «Жилищное строительство» Ruukki Construction, – возведение для того чтобы строения (с учетом землеотвода и подключения коммуникаций) обойдется дешевле от 15 до 40%. В случае если же брать лишь строительные издержки, то выигрыш составит до 25% если сравнивать с привычными разработками». Впечатляют и сроки: при готовом проекте изготовление многоэтажного дома на заводе Ruukki займет 3-4 месяца, а монтаж – не более 5.
Вероятно самостоятельно решить и кое-какие неприятности энергоподключения. В принципе, это не через чур сложно – строительство мини-ТЭЦ, талантливой обеспечить мощности до 25 МВт (достаточно для маленького района), вовсе не выглядит непосильной задачей для большой компании. «Застройщики пробуют самостоятельно решать инфраструктурные неприятности.
В зависимости от региональных изюминок вероятны пара других классическому подключению к муниципальным источникам вариантов энергоснабжения», – говорит Игорь Жуков, председатель совета директоров компании «БЭЛ Девелопмент». К примеру, для бутик-отеля «Отчизна» в Сочи компания выстроила собственную газовую мини-ТЭЦ, которая снабжает подачу электричества и тепла. Подобная же теплоцентраль в 10 МВт снабжает горнолыжный центр и коттеджный посёлок «Лаура» в Красной Поляне (он будет одним из основных объектов будущей Олимпиады-2014).
В Москве функционирует более 20 мини-ТЭЦ, правда, пока снабжая лишь коммерческие объекты. Но, подключение жилых строений к таким энергоресурсам, наверное, только дело времени. Так как строительство таковой теплоцентрали аналогично по светло синий с подключением к муниципальный сети, окупается установка за 4-5 лет, а уровень качества энергоснабжения несоизмеримо выше.
К примеру, в том же Сочи считается нормой напряжение 200-210 В. Современное же оборудование строений – кондиционеры, насосы, автоматика – требуют твёрдого соблюдения уровня в 220 В, причем с минимальными колебаниями частоты. Мини-ТЭЦ это снабжают.
Возможно ли вправду сократить себестоимость строительства, без ухудшения качества? Реально ли возвести «город-сад» на безлюдном месте в сжатые сроки? Вопросы эти, не смотря на то, что и выглядят риторически, имеют в полной мере конкретные утвердительные ответы.
Достаточно воли и желания.
И тогда еще одна задача – о стоимостях на жилье – прекратит быть расхожей темой для дискуссии.
Елена Гришина
Пресс-служба компанииRuukki
Рандомные показатели записей:
Грузия своим ходом. Цены на жилье в Уреки. Отношение к русским в Грузии. Пляж Уреки
Подборка наиболее релевантных статей:
-
Доступное жилье — утопия или реальность?
Жилищная сфера есть одной из наиболее значимых в обеспечении нужных потребностей современного человека. Степень ее развития во многом определяет уровень…
-
Система отопления. цена или качество?
Цена тепла Чьих станете? надёжности и Вопросы безопасности Просматривайте кроме этого статьи про совокупности отопления: Вкладывая большие средства в…
-
Фасадные системы — цена или качество?
Штукатурные совокупности утепления фасадов прекрасно известны русскому личному застройщику. Привлекательный внешний вид дома, хорошая теплоизоляция,…
-
Цены на монтаж кровли гибкой черепицы
Вас интересуют цены на монтаж кровли из эластичной черепицы? Компания «Кровля Про» окажет помощь вам сориентироваться. Верный монтаж для того чтобы типа…