Рынок загородной недвижимости в намного меньшей степени регламентирован с позиций законодательства, нежели муниципальный. В случае если при покупке квартиры в новостройке клиента хоть как-то защищает 214-ФЗ «Об участии в долевой постройке», то за городом подавляющее количество сделок, по сути, выстроено на доверии. Беря коттедж либо таунхаус в строящемся поселке, у вас нет никаких обеспечений, что в итоге вы получите жилье в собственность.
Не считая, разве что, честного слова застройщика, которое не всегда оказывается таковым. Так называемый преддоговор – это документ, что, первым делом, защищает девелопера поселка, но никак не клиента. И при происхождения форс-мажора, чего-то добиться фактически невозможно, кроме того через суд.
Но с этим приходится мириться: часть поселков, продающихся по 214-ФЗ на загородном рынке минимальна, их практически возможно пересчитать по пальцам рук.
Среди них и коттеджный поселок «Артек», девелопер которого вычисляет прозрачность и чистоту заключаемых сделок первым правилом рынка недвижимости.
В чем же заключаются риски при заключении пилотных соглашений и что им может противопоставить 214-ФЗ?
Главных пять: преддоговор не дает права собственности, не исключает риска двойных продаж, не гарантирует окончание строительства совершенно верно в срок, не дает возможности компенсировать неустойки и убытки, не гарантирует того, что в итоге вы получите как раз то жилье, которое, как вам казалось, вы приобрели. Но обо всем по порядку.
1. Право собственности.
Возможно заявить, что это главное различие между законом и предварительным договором о долевом постройке. К примеру, вы имеете возможность приобрести таунхаус в поселке «Артек» и сходу стать хозяином, даже в том случае, если сам таунхаус до тех пор пока еще существует лишь в качестве проекта.
Дело в том, что трудясь по 214-ФЗ, застройщик обязан регистрировать каждую сделку в Росреестре.
Преддоговор нигде не регистрируется, он только дает право одной стороне сделки потребовать от второй заключения главного контракта купли-продажи, но лишь по окончании того, как вторая сторона, другими словами застройщик, зарегистрирует право собственности на себя.
Так, при происхождении какой-то непредвиденной ситуации, в то время, когда девелопер коттеджного поселка из-за некоторых обстоятельств неимеетвозможности либо не желает регистрировать на себя право собственности, оснований для заключения соглашения купли-продажи не появляется.
Грубо говоря, оплачивая собственный будущее загородное жилье по пилотному контракту, клиент целиком и полностью зависит от застройщика, от его возможностей и желаний.
2. Двойные продажи. Практика двойных продаж была обширно распространена на рынке муниципальный недвижимости до принятия в 2004 году закона«Об участии в долевой постройке».
Сущность этого вида мошенничества заключалась в том, что каждую единицу жилья нечистый на руку девелопер имел возможность реализовать несколько, а какое количество угодно раз.
В следствии по окончании сдачи дома первый, кто подал документы на регистрацию права собственности, приобретал квартиру, остальные выяснялись, что именуется, «у разбитого корыта».
214-ФЗ всецело исключил подобные махинации: по окончании регистрации соглашения долевого участия в регистрирующем органе, вторая и последующие продажи одного и того же объекта недвижимости становятся неосуществимы.
Трудится схема предельно легко: в том случае, если на регистрацию подается соглашение на уже зарегистрированное жилье, то машинально выносится распоряжение об отказе. А незарегистрированный в Росреестре ДДУ никакой юридической силы не имеет.
С пилотным контрактами все значительно сложнее.
Они нигде не учитываются, соответственно, таких контрактов нечестный девелопер может заключить какое количество угодно, завлекая финансовые средства сходу от нескольких клиентов. В коттеджном поселке «Артек» подобная схема исключена на 100%: любой контракт регистрируется, и приобретая на руки собственный экземпляр, заверенный уполномоченным государственным служащим, клиент возможно уверен, что есть единоличным хозяином указанного в контракте жилья.
3. Сроки строительства. Для рынка недвижимости сроки и темпы завершения строительства – это больная тема. В замыслы кроме того самого честного в мире застройщика смогут быть внесены коррективы, он зависит от массы факторов: погоды, расторопности государственныхы служащих, выдающих разрешения, оперативности поставщиков строительных материалов и без того потом.
Но в случае если вдуматься, то это неприятности только девелопера, клиент от этого мучиться не должен, четко осознавая, в то время, когда как раз его жилье будет выстроено, а квартира передана ему переданных в распоряжение. И вот тут начинается самое занимательное. В пилотном контракте, в большинстве случаев, сроки завершения строительства по большому счету не указываются.
Другими словами клиент не знает, в то время, когда именно он сможет стать обладателем жилья и вселиться в новый дом.
Помимо этого, в случае если в соглашении не указана финальная дата окончания строительства, то и штрафов и никаких санкций не появляется при просрочки. Хотя бы вследствие того что просрочки, как такой, нет. С соглашениями долевого участия обстановка обратная.
Все даты и сроки строго прописываются в документах, а при их срыва застройщик несет ответственность не только перед клиентом, но и перед страной: осуществляющие контроль органы накладывают большие штрафы.
Как раз исходя из этого девелоперы, трудящиеся по 214-ФЗ, стремятся завершить строительство совершенно верно в срок. Подобное возможно замечать и в коттеджном поселке «Артек» — дома сдаются четко в соответствии с заявленными сроками.
4. Неустойки и убытки.
Пилотный контракт не гарантирует возмещения клиенту убытков и неустоек при ненадлежащего выполнения условий соглашения. Форма контракта участия в долевой постройке строго регламентирована, в нем четко прописано, как и в каких случаях с застройщика взыскиваются неустойки и убытки в связи с ненадлежащим выполнением им обязательств.
Помимо этого, к контракту долевого участия напрямую используются нормы закона «О защите прав потребителей», в том числе и в части неустоек.
К пилотному контракту отдельное законодательство не используется, а в самом контракте вероятные санкции не прописываются.
5. «Кот в мешке». Последний из самых важных рисков пилотных соглашений – это гипотетическая возможность в итоге взять совсем не то жилье, на которое рассчитывал. Преддоговор никак не характеризует получаемую недвижимость, в том месте прописаны лишь предварительные сведения условного помещения.
И в строительных работах по желанию застройщика смогут быть поменяны площадь помещения, его планировка, этажность и другое.
Что же касается соглашений долевого участия, то в нем объект недвижимости определяется и согласовывается по проектной документации. Причем сам проект до этого утверждается регистрирующими органами при получении девелопером разрешения на продажу объекта по 214-ФЗ.
А к каждому ДДУ регистрируется приложение, в котором прописан номер помещения, правильная площадь, количество и этажность помещений.
И изменение указанных черт делается неосуществимым.
Так, любой клиент таунхаусов в поселке «Артек» в момент заключения сделки уже знает, каким будет его жилье по окончании окончания строительства.
Резюмируя, возможно сообщить о том, что на сегодня приобретение жилья по 214-ФЗ и соглашению долевого участия – это самый надёжный метод заключения сделки на первичном рынке недвижимости. Но на загородном рынке использование закона «Об участии в долевой постройке» не есть необходимым, исходя из этого до сих пор существуют обходные схемы, каковые никак не защищают клиента. И тот факт, что все-таки находятся единичные девелоперы, каковые самостоятельно используют данный закон в собственных коттеджных поселках, приводит к уважению.
Рандомные показатели записей:
Добро пожаловать в Жилой комплекс \
Подборка наиболее релевантных статей:
-
Как уменьшить риск при участии в долевом строительстве
Меры безопастности Для начала стоит уточнить — кто они, одураченные участники России? Участник — это человек, принявший участие в долевой постройке,…
-
Страхование на этапе строительства (страхование рисков при строительстве)
Большая часть обладателей коттеджей думают о страховании уже выстроенного дома. В это же время на протяжении строительства коттеджа подчас появляется не…
-
Загородная недвижимость. строительство загородных поселков
Интерес к загородной недвижимости в настоящее времяувеличивается как со стороны клиентов, так и со стороны застройщиков. В этот сегмент устремилось…
-
самый бурный рост коттеджного строительства аналитики утверждают в Столичном регионе. Ежеквартально, считают специалисты, застройщики сдают в…