Для многих россиян, ставших обладателями собственной квартиры, новоселье начинается с перепланировки и ремонта. Что скрывать, в большинстве типовых многоэтажек, каковые отечественная стройиндустрия возводит целыми районами, планировки квартир не назовешь эргономичными и рациональными. Так что отечественные соотечественники теми либо иными методами пробуют сделать новообретенное жилище максимально комфортным для себя и собственных родных.
В действительности, существующий арсенал способов перепланировки позволяет приспособить имеющуюся жилплощадь к эстетическим представлениям и потребностям жителей квартиры. Однако здесь таится множество как технических, так и юридических нюансов, в которых без помощи экспертов разобраться фактически невозможно.
Законодательные нюансы
В Жилищном кодексе РФ под перепланировкой понимается любое изменение технических либо функциональных черт квартиры, которое сопровождается внесением коррективов в замысел БТИ. Ко мне относятся не только возведение и снос перегородок, перенос, расширение либо заделка дверных иных элементов и проёмов жилого помещения, но кроме того изменение положения радиаторов отопления, других инженерных коммуникаций и установка наружного блока кондиционера!
По словам Людмилы Чекашовой, помощника председателя совета директоров компании «Центр перепланировок и согласования недвижимости», один из самых нередких видов перепланировки – это объединение ванной и туалета и расширение санузла за счет коридора. Кроме этого весьма популярен перенос дверных проемов (к примеру, из кухни в гостиную, минуя коридор).
Нужно не забывать о том, что каждые переделки должны носить законный статус.
Обладатели квартиры с несогласованной перепланировкой рискуют столкнуться с значительными проблемами. Такую жилплощадь нереально реализовать либо обменять, и весьма тяжело подарить либо оформить в наследство.
Ее нереально применять и в качестве залога по банковским кредитам.
О неузаконенной перепланировке может стать известно при выборочной проверке либо из-за жалобы соседей.
По существующему законодательству, на хозяев квартиры налагается административный штраф в размере 2-2,5 тыс. руб. Помимо этого, обладателей обяжут за собственный счет вернуть апартаменты в изначальное состояние.
В самых сложных случаях согластно судебному вердикту вероятна принудительная продажа квартиры (для покрытия затрат по устранению последствий незаконной перепланировки) либо выселение квартиросъемщиков, живущих согласно соглашению социального найма.
Дабы совершить перепланировку в соответствии с законом, нужно взять разрешение Жилищной инспекции. Оно выдается на основании согласованного пакета документов.
К примеру, в столице отнюдь не полный список нужных документов включает: поэтажный замысел БТИ, свидетельство о собственности (либо контракт купли-продажи), выписку из домовой книги, техническое заключение о состоянии несущих конструкций (делает лицензированная организация), проект по перепланировке, созданный лицензированной проектной организацией, контракт на авторский надзор с проектной организацией.
Кроме этого на проектную документацию нужно будет получить заключения согласующих организаций: Архитектурно-планировочного объединения округа, Роспотребнадзора (СЭС), Госпожнадзора, дирекции единого клиента, архитектурно-планировочного управления, Мосгорэкспертизы и других инстанций, техническое заключение эксплуатирующей организации (ДЭЗ, ЖСК, ТСЖ), разрешение от главного архитектора проекта дома и Комитета по градостроительству и архитектуре (в зависимости от сложности работ).
Увы, при таком обилии всевозможных бумаг далеко не все проект перепланировки возможно одобрен. Существует долгий список ограничений, обусловленных правилами и действующими нормами. Это делается яблоком раздора для тех, кто сначала затевает масштабные перепланировки в квартире, а позже всеми способами пробует легализовать внесенные переделки.
К примеру, на кухне в вентиляционный короб смогут установить шкаф либо холодильник, а ванной – пристроить стиральную машинку. Но такая «пустячная» перепланировка нарушает вентиляцию строения, соответственно, не имеет шансов быть утвержденной. И как бы ни желали обитатели первых либо последних этажей увеличить собственную жилплощадь за счет присоединения подвалов (и чердаков), такие трансформации также нереально легализовать.
Кое-какие виды перепланировок официально не запрещены, но разрешения на них все равно не выдают. К примеру, ни в одном документе не обозначено, что нельзя объединять помещение либо кухню с лоджией либо выносить радиаторы отопления на балкон (лоджию).
«Мы не беремся согласовывать лоджии и слияние комнаты, – говорит Виталий Виноградский, эксперт столичной компании «ДизайнПроектСтрой». – По закону это не не разрещаеться, но по факту согласовать нереально».
«на данный момент взять разрешение на подобные перепланировки невозможно, – соглашается Людмила Чекашова, – по причине того, что нарушается теплотехнический расчет всего дома. Холодная территория обязана оставаться хотя бы на 3-5 градусов холоднее, чем в жилой помещении. И в случае если дом, допустим, в собственности Моспроекту, то они по большому счету запрещают разбирать подоконную часть».
согласование и Подготовка проекта перепланировки отнимает большое количество времени и сил, исходя из этого рациональнее поручить это специалистам, опытным требования и порядок задействованных в ходе согласований инстанций. Вся процедура в большинстве случаев занимает у эксперта не больше 2-3 месяцев. Но в случае если дом относится к объектам культурного наследия (историческая застройка), то придется все планируемые перепланировки согласовывать с местным Департаментом культурного наследия.
Это может занять от шести месяцев до года.
Такая ли свободная планировка?
Громаднейшую проблему воображает переустройство квартиры в панельных зданиях, где фактически все стенки являются несущими, соответственно, список вероятных трансформаций достаточно мал.
Одновременно с этим, клиент квартиры со «свободной планировкой» в монолитном доме получает лишь межквартирные стены и голые наружные с вентиляционными каналами и канализационными стояками – без каких бы то ни было внутренних перегородок.
Казалось бы, тут имеется, где развернуться самой неуемной фантазии дизайнера. Но реальность значительно прозаичнее.
«Свободной планировки как такой не существует, – утверждает Виталий Виноградский. – Кроме того в случае если нет внутренних стен, в замыслах БТИ обозначено все зонирование. Новосел может за собственный счет воссоздать уже утвержденную планировку либо постараться согласовать собственный вариант. Наряду с этим количество документов будет фактически тот же самый, что и для панельного дома».
Свободная планировка также имеет определенные ограничения.
Запрещается сносить и сужать вентиляционные каналы, замуровывать газовые трубы в стенки, присоединять коридор лестничной клетки, образовывать помещения меньше 9 кв. м, без естественного освещения либо без отопительных устройств, увеличивать подсобную площадь за счет жилой. Кроме этого нельзя превращать лоджии и балконы в жилые помещения и выносить на них отопительные устройства.
«Клиент приходит к нам с эскизами планировки, и мы, учитывая все пожелания, стараемся предложить разумный и разрешенный вариант планировки, – говорит архитектор Александр Покровский. – А для этого «садимся» на какие-то опорные точки, технические стояки. Их также возможно частично поменять, но близость к ним желательна. Технически самый сложны переносы кухонь, туалетов и ванных комнат, потому, что до них необходимо тащить коммуникации от стояков.
Имеется и много прямых запретов. К примеру, нельзя оборудовать «кухни помещения» (и мокрые санузлы) над жилыми помещениями нижележащих квартир».
Окна и балконы под оком закона
Новостройки на данный момент в большинстве случаев сдаются уже с установленными энергоэффективными пластиковыми окнами, соответствующими современным требованиям по теплозащите.
Но в жилом фонде, выстроенном до 90-х годов, употреблялись устаревшие окна из дерева, каковые не держат тепло, протекают и продуваются сквозняками. Так что редкий важный ремонт на данный момент обходится без замены окон.
Нужно ли приобретать разрешение на замену окон? «Если не затрагивается форма прочих параметров и оконного проёма, прописанных в БТИ, то замена ветхих окон на теплосберегающие совокупности не считается перепланировкой и согласований не требует.
Достаточно только, дабы компания, которая изготавливала и монтировала новые окна, имела сертификат соответствия на оконные блоки», – отмечает Рафик Алекперов, технический директор ТД ПРОПЛЕКС (эксклюзивного поставщика ПВХ-профиля, произведенного в Российской Федерации по австрийским разработкам).
Но в некоторых регионах действуют личные требования.
К примеру, в Северной столице в 2009 году был принят закон № 239-29 «Об административных правонарушениях в сфере благоустройства в Петербурге». В соответствии с распоряжению, при замене окон нужно иметь разрешительное письмо горкома по архитектуре и градостроительству (КГА).
Но, по окончании бессчётных протестов общественности Алексей Сергеев, помошник губернатора города, уточнил, что для замены окон жителям потребуется взять лишь справку от районного архитектора.
Подобные правила действуют и в Москве. В соответствии с распоряжению Московской мэрии от 14 сентября 2006 года № 1135 «Об утверждении ремонта фасадов и Правил содержания строений и сооружений в Москве», для замены окон нужно взять разрешительное письмо горкомитета по архитектуре и градостроительству (ГКА). Но на практике, в случае если новые окна не отличаются от ветхих по конфигурации и цвету, возможность происхождения претензии правительства очень мелка.
Сложнее обстановка с балконами.
Согласно данным экспертов холдинга «Миэль», более 95% собственников квартир, решивоб остеклении балкона либо лоджии, не догадываются, что тем самым делают перепланировку, которую направляться узаконить. Причем, в соответствии с распоряжению Московской мэрии № 73-ПП от 8 февраля 2005 года, остекление балкона (лоджии) приравнивается к трансформации фасада строения и требует проектного согласования.
Так что за самовольно остекленный балкон предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 2-2,5 тыс. рублей. Но кое-какие специалисты находят, что это распоряжение противоречит Гражданскому кодексу РФ, а потому вопрос о том, необходимо ли такое согласование, остается открытым.
Минимум неудобств, максимум функциональности
Перепланировка в квартире – это не только продолжительные и мучительные согласования, но и, в первую очередь, строительные работы, которые связаны с громадным числом мусора, «мокрыми процессами» (цементными растворами) и другими малоприятными нюансами. Во многих случаях настоящей альтернативой капитальным перегородкам из бетона и кирпича смогут стать более щадящие и чистые способы зонирования жилых помещений – каркасные перегородки на базе древесных, пластиковых либо железных профилей.
Они монтируются легко и с минимумом строительного мусора, и столь же скоро демонтируются, и допускают множество вариаций в оформлении и отделке. Перегородки смогут быть непрозрачные, с применением листовых материалов (гипсокартона, МДФ), либо остекленные – с применением прозрачных, матовых, многоцветных стекол а также витражей.
Не являясь капитальными стенками и не увеличивая нагрузку на конструкции из-за малого веса, каркасные перегородки не отмечаются в плане БТИ, а потому для их установки не необходимы согласования.
Согласно точки зрения экспертов питерской компании «Фолдин», хорошую возможность для стремительного зонирования воображают трансформируемые (раздвижные) перегородки. Они разрешают скоро поменять конфигурацию пространства, отгораживая территории различного количества.
К примеру, в квартире-студии на время отделить кухонный уголок от спальни либо гостиной.
Перегородки-трансформеры складываются из отдельных секций, железной потолочной направляющей – места – и трека складирования секций – паркинга.
Секции перемещаются на особых роликовых подвесах по треку и складируются в паркинге. Для удобства на такие раздвижные стенки возможно установить электрический привод.
Тяга к обустройству собственного жилища неистребима. К счастью, существует множество дизайнерских приемов, талантливых перевоплотить квартиру с неудачной планировкой в интерьерное произведение искусства. Но непродуманная и несогласованная перепланировка будет стоить обладателям жилья потерянного времени, денег и нервов.
Исходя из этого перед любым важным преобразованием в квартире стоит обратиться к экспертам, каковые окажут помощь выработать и согласовать ответ, устраивающее и обладателей жилища, и государственныхы служащих Жилищной инспекции.
Пресс-служба Группы компаний ПРОПЛЕКС
Рандомные показатели записей:
- Правила монтажа кондиционеров (сплит-систем) и расчет мощности кондиционера
- Правильный монтаж – главный козырь наш
Перепланировка квартиры: правила и запреты
Подборка наиболее релевантных статей:
-
«Любая семья несчастлива по-своему». Применить известную фразу Льва Толстого к процессу перепланировки возможно лишь весьма условно. Но уж в случае если…
-
Лоджия: правила присоединения.
Присоединение лоджии сейчас есть одним из самых популярных приемов перепланировки в малогабаритных квартирах. И в один момент – одним из самых тяжёлых и…
-
Спланируйте квартиру — перепланировка квартиры
Большинство домов в Москве — серийные. Однообразные стенки, однообразные окна, однообразные квартиры… И лишь люди, каковые их населяют, различные. Одни…
-
Не забывайте, как в бестселлере отечественного отечественного кинематографа, фильме «Иван Васильевич меняет профессию», прогрессивный, но не-признанный…