Недвижимость с вариантами сервировки.

Какие конкретно подводные камни подстерегают домовладельца в коттеджных поселках трех главных «способов изготовление»?

Если вы продолжительно разглядывали фотовитрину «Загородного обозрения» с целью приобретения коттеджа, но позже переключились на изучение сегмента коттеджных поселков, приготовьтесь поменять «угол зрения». Образы поселков и домов в рекламных объявлениях будет очень сильно различаться от того, что вы заметите «в полях».

Вам нужно не только выяснять, как на большом растоянии до ближайшего озера либо аптеки, но и интересоваться многим вторым: правоустанавливающими документами, репутацией застройщика, темпами и качеством строительных работ. Домики из рекламных буклетов существуют лишь в проектах.

«Куда ты меня привез?» — возмущался господин в дорогом костюме, глядя на поле, порезанное межевыми символами и местами подъездными дорогами.

В руках он мял блестящий буклет с «тридэшными» художественными фотографиями и домиками заката над озером.

Агент риелторской компании, что уже продемонстрировал собственному клиенту хороший дюжина домов (в каждом, но, придирчивый господин отыскал значительные недостатки), смущенно растолковывал, что он не советовал ехать на просмотр а также отговаривал, по причине того, что в том месте все еще в начальной стадии строительства.Недвижимость с вариантами сервировки. Другими словами не небольшие недочеты, а один целый недостаток.

Раздраженный господин не желал его слушать, а бодрым шагом, потрясая буклетом, направился в «офис», правильнее, в блок-контейнер при въезде на территорию будущего поселка. Через пара мин. общения с красивой девушкой-консультантом бешенство сменился на милость. В действительности, дачная местность перспективная, коммуникации совершены, строители трудятся… Но осадок остался у всех: и у харизматичного гражданина, и тем более у агента, принявшего на себя удар его раздражения.

Основная неточность, которую совершают в общении с клиентами, привозя их в строящийся коттеджный поселок, риелторы агентств недвижимости широкого профиля, — неумение внятно растолковать сущность грядущей сделки.

По сути, дом в коттеджном поселке — это бизнес-ланч стремительного изготовление, на упаковке которого изображен аппетитный обед.

И не обращая внимания на чуть читаемую подпись под изображением, поясняющую, что это всего-навсего вариант сервировки, никто, распечатывая пакетик с лапшой, не возмущается и не чувствует себя одураченным. Значит, и приобретатель домовладения в поселке также не должен ощущать себя одураченным.

Но резкое изменение «угла зрения» для него все-таки стресс.

Так как в случае если в районе сложившейся застройки он просто клиент, то в коттеджном поселке ему придется стать инвестором (другими словами инвестироватьне в настоящее, а в будущее, время от времени не столь отдаленное). В большинстве случаев, тут ему предлагается комплексный обед из нескольких блюд: участок, инфраструктура с коммуникациями, ландшафтные работы и сам дом. В этом сходство трех главных типов коттеджных и дачных поселков.

Потом начинаются нюансы, в которых мы пробуем разобраться с начальником юротдела компании «Русский фонд недвижимости» Максимом Финионовым.

Итак, по целевому назначению коттеджный поселок возможно дачным либо для постоянного проживания. Но формат — вопрос не для юристов, а для маркетологов, и его мы сейчас разглядывать не станем.

В любом случае, приступая к поиску объекта загородной недвижимости, интересант уже ответил на главный вопрос: как довольно часто он планирует бывать в новом доме и с кем.

По «методу изготовление» сейчас различают коттеджные поселки трех типов:

1. Поселки, в которых предлагаются дома (дуплексы, таунхаусы) «под ключ».

2. Поселки, в которых продаются земельные наделы с подрядом.

3. Поселки с участками без подряда.

Потом начинаются вопросы, требующие изучения.

Но, обо всем по порядку.

Вопрос первый. Архитектурно-планировочные и инженерные ответы

Какого именно типа поселок перед нами? В случае если строительство уже началось, это видно, что именуется, невооруженным глазом — по типам домов и изюминкам генерального плана.

В поселке с зданиями «под ключ» (первый тип) смогут быть не только отдельные коттеджи, но и дуплексы, таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома.

Но емкое определение «под ключ» застройщиками истолковывается по-различному: у одних это дома с меблировкой (в русском практике такое практически экзотика), у других — «коробка» с заведенными в дом коммуникациями. Чтобы не было «непоняток» данный вопрос направляться подробнейшим образом проговорить, причем задолго перед тем, как рука потянется подписывать контракт.

К тому же такое определение вовсе не свидетельствует, что, отправившись на просмотр, вы заметите готовое жилье, а в момент подписания соглашения купли-продажи вместе с полным набором документов вам вручат ключи от дома. В большинстве случаев, формулировка «дом в поселке «под ключ» свидетельствует, что девелопер проекта всего лишь берет на себя обязательство довести строительство до победного конца и передать в собственность новосела готовый объект недвижимости — участок с домом.

Такое положение вещей имеет как достоинства, так и недостатки. Главные преимущества поселков с зданиями «под ключ» — готовое архитектурно-планировочное ответ и продуманный генеральный план. В большинстве случаев, в таком проекте предусмотрены рекреационные территории, места для спортивных площадок, объекты публичного пользования.

Но будущий новосел никак неимеетвозможности оказывать влияние на уровень качества строительства, дать предпочтение той либо другой прогрессивной строительной технологии. Уровень качества делается собственного рода котом в мешке. Так как в случае если дом выстроен, в нем имеется электричество и из крана течет вода — это не свидетельствует, что все сделано с соблюдением ТУ.

Право собственности на таковой дом вы свободно зарегистрируете (да здравствует дачная амнистия!), но эксплуатирующие организации смогут отказать в заключении контракта на поставку одолжений. Случается, что строители перекладывают ответ этих неприятностей на новоселов.

Необходимый подряд при приобретении участка в будущем коттеджном поселке второго типа довольно часто воспринимается потенциальными домовладельцами как «нагрузка» (в действительности, «новички» иногда почему-то честно уверены, что сами выстроят дешевле и качественнее). Однако обременение в виде строительного подряда позволяет осуществлять контроль качество и ход строительства, и предоставляет относительную свободу выбора материалов, технологий и проектных решений; помимо этого, будущий домовладелец может не сомневаться, что освоение соседних участков будет соответствовать регламентам застройки и единому архитектурному ответу.

Не смотря на то, что возможность «выпадения» из принятых «соучастниками» правил и проекта норм тут выше, нежели в поселках первого типа.

Один из плюсов девелоперского проекта класса «участок + подряд» — прозрачная и понятная инженерия, продуманные ответы при прокладке дорог и сетей. Как следствие — довольно низкие по сравнению с другими вариантами затраты на эксплуатацию и ремонт.

Причем во многих случаях эти ответы выясняются значительно более эргономичными и логичными, нежели в поселках первого типа, потому, что при постройке домов «под ключ» кое-какие управляющие проектами так «увлекаются» возведением стен, что оставляют получение технических согласований и условий «на позже».

Не забывайте, что броское наименование коттеджного поселка — это всего-навсего торговая марка, которая, вероятно существует лишь в рекламных объявлениях.

Наряду с этим поселок возможно частью населенного пункта с соответствующим «милицейским» адресом, СНТ либо ДНП. Отличие коттеджного поселка от территории «самостийной» застройки лишь в наличии опытного «дирижера» — девелопера, развивающего выделенную территорию и имеющего коммерческий доход от данной деятельности.

Но девелоперы бывают разнообразные. Один успешный и умелый, квалифицированный и добросовестный, а по иному прокуратура плачет.

В случае если приглянувшийся вам проект у девелоперской компании первый, а о ее рабочий репутации вам ничего не известно — это не обстоятельство отказываться от сделки, а только предлог приглядеться и изучить все правоустанавливающие документы.

Сейчас о минусах. В таких поселках, в большинстве случаев, громадные участки (главной предмет продажи — все-таки почва), но территории, отведенные под публичные (рекреационные) территории, заметно меньше.

И вдобавок клиента ожидают проблеме, в случае если по каким-либо обстоятельствам уровень качества работы «прикрепленного» подрядчика его не устраивает. За расторжение контракта подряда смогут быть предусмотрены важные санкции — впредь до наложения взыскания на участок.

Объект в коттеджном поселке «сделай сам» (продажа участков без подряда) — на сегодня вариант самый ходовой, потому как самый дешёвый. И в этом его основной плюс.

территорий и Общественных зон неспециализированного пользования, вероятнее, не будет (девелопер пытается реализовать каждую сотку), но, приобретя участок в рамках для того чтобы поселка, вы не станете зависеть ни от банков-кредиторов (по причине того, что кредит на постройку вам наверняка никто не позволит), ни от девелоперов.

Вы сами себе и банкир, и инвестор, и девелопер: показались деньги — начали строить, закончились — заморозили объект.

Но у данной медали имеется обратная сторона: вы выстроили дворец, а соседский участок зарастает бурьяном. Вы предлагаете заасфальтировать дороги, совершить водопровод и канализацию, а соседи вычисляют все это расточительством и излишеством. И призвать их к сотрудничеству будет непросто.

Иными словами, это именно тот самый случай, в то время, когда необходимо в первую очередь выбирать соседей.

Вариант «сам себе девелопер», предполагает еще и возможность самостоятельно потрудиться.

И не только на стройке. Сперва вам нужно будет заказать геологические и гидрогеологические изучения (чтобы спроектировать фундамент, определиться с конструкцией и выбором скважин, колодцев и локальных очистных сооружений — см. публикацию «Занимательная геология» в приложении-каталоге «Дешёвая недвижимость», «ЗО» № 9, 2009).

Позже — выбрать проектную организацию и заказать проект, взять технические условия на подключение к сетям (электроснабжение, газ, канализация и водоснабжение), выбрать строительную организацию, купить стройматериалы (либо осуществлять контроль их закупку подрядчиком). Все это, само собой разумеется, хлопотно, но вы имеете возможность отслеживать уровень качества строительства, по окончании которого получите все документы для регистрации права подключения и собственности к сетям.

Соседи также были упомянуты не просто так. В случае если с ними удается договориться, все задачи, которые связаны с управлением постройкой (от стояния в очередях до присмотра за работниками) возможно решать сообща.

Итак, это минусы и основные плюсы трех типов коттеджных поселков. Но в сегодняшних, мягко говоря, сложных экономических условиях очень многое смешалось.

В частности: в рамках одного громадного проекта смогут видеться предложения первого, второго и третьего типов. Но это сути дела не меняет, потому движемся дальше. Что еще нужно определить?

Вопрос второй. документы и Земля

Вы уже нашли объект — вам понравились проект, территория, обаятельные менеджеры по продажам. Не торопитесь заключать соглашение. Самое время погрузиться в изучение документов.

Что в обязательном порядке должно быть?

В первую очередь свидетельство о госрегистрации права застройщика на участок, и кадастровый паспорт участка, в котором указан конкретно идентифицирующий его кадастровый номер, и обозначены его границы.

Совершено ли межевание территории коттеджного поселка на участки? Выделен ли в независимый участок, что вам предлагают купить?

В случае если да, то должны предъявить выписку из земельного кадастра, где обозначены площадь участка, его форма, размещение относительно дорог, границ и линий привязки и прочих точек. Кто и в то время, когда проводил межевание?

Соответствует ли положение колышков, обозначающих границы участка (межевых знаков), местам, указанным в кадастровом замысле, да и имеется ли они по большому счету?

Все это актуально прежде всего для поселков второго и третьего типов.

При поселка с зданиями «под ключ» набор документов самый большой.

В случае если генплан участка застройки утвержден в соответствии с правилами и вам предъявлен градостроительный паспорт участка — за судьбу почвы возможно не тревожиться. Так как для того чтобы получить столь серьёзный документ, девелопер проекта обязан добиться согласований в множестве инстанций (Роспотребнадзоре, Госпожнадзоре, Лесхознадзоре и Балтводхозе, в случае если рядом озеро, река либо берег залива).

В случае если генеральный план «в ходе утверждения» (что значительно чаще), придется или терпеливо ожидать, или ход за шагом контролировать полученные девелопером согласования (опять-таки без юриста не обойтись).

Сейчас о том, что требуется, независимо от типа поселка. Опять заглядываем в кадастровый паспорт. В том месте указывается категория почвы: в большинстве случаев, это почвы поселений либо почвы сельскохозяйственного назначения.

Но серьёзнее разрешенный возможность использования строительства и вид земли на данном участке.

Вариантов возможно четыре: личное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ), дачное хозяйство, садоводство. Да здравствует дачная амнистия: во всех обозначенных случаях вы имеете право строить себе жилище, не приобретая предварительного разрешения на постройку.

Свидетельство о собственности на строение получите позже — в заявительном порядке (о том, как это делается, см. публикацию «Забыть обиду и помиловать дачника», «ЗО» № 9, 2009 г.).

Степень строительной готовности коттеджного поселка никак не связана со степенью готовности документов. Случается, дома уже выстроены и люди в них живут, а по генплану не поселок, а чистое поле.

Но бывает и обратное: согласования совершены, градостроительный паспорт застройщиком взят, а строительство все не стартует.

Еще один серьёзный «земельный» вопрос — это геологическое изучение участка, которое разрешает составить техзадание на проектирование фундамента. В случае если на «геологии» решено сэкономить, готовьсяк тому, что экономия выйдет боком. Строители попытаются заложить в фундамент максимальный запас прочности, и очевидно, за ваш счет.

В поселках первого и второго типов геологические изыскания, в большинстве случаев, проводится централизованно. В поселке «сделай сам» этим нужно будет заниматься самостоятельно. оптимальнее , скооперировавшись с соседями.

Вопрос третий. Кто сооружает и кто реализовывает?

Итак, с тем, что продается (почва со строениями либо без оных), мы уже разобрались. Настало время разобраться с тем, кто реализовывает. Вам продемонстрировали соглашение, в который по окончании внимательного прочтения (опять-таки, нужно вместе с юристами) нужно вписать собственную фамилию, паспортные эти, и… Не торопитесь подписывать документ, обратите внимание, кто есть вашим агентом.

Меньше всего неприятностей при покупке почвы без подряда (очевидно, в случае если застройщик уже совершил межевание). Но кроме того в случае если у обладателя почвы имеется свидетельство о госрегистрации права собственности на участок, а остальные документы в стадии подготовки — ничего ужасного. Возможно подписать соглашение купли-продажи с отлагательными условиями, или пилотный контракт купли-продажи.

Оплату в этом случае также имеет суть разбить на пара платежей. Но наряду с этим очень желательна юридическая экспертиза всех документов (включая правоустанавливающие документы застройщика и предлагаемые для подписания контракты).

Юридическое оформление приобретения объекта «участок + подряд» допускается несколькими методами. Девелопер проекта может предложить вам заключить пилотный контракт купли-продажи или контракт купли-продажи с отлагательными условиями. Наряду с этим полноправным хозяином вы становитесь по завершении строительства.

Сейчас распространен вариант, в то время, когда вы становитесь хозяином участка сходу, но, заключая соглашение купли-продажи, принимаете на себя обязательство (опять-таки прописанное в соглашении) заключить соглашение подряда на постройку с компанией, указанной продавцом. «Девелоперы стараются обезопасисть собственные интересы, предусматривая высокие санкции за расторжение соглашения подряда, впредь до возможности обращения взыскания на купленный земельный надел, — говорит Максим Финионов. — Но обязательства должны быть обоюдными. Исходя из этого клиенту нужно пристально прочесть пункты, в которых прописываются обязательства подрядчика, и внести в них коррективы».

Иными словами, коль не так долго осталось ждать на вас наложили определенные обязательства, то пускай подрядчик будет столь же любезен взять на себя встречные: выполнять сроки, нести ответственность за уровень качества, а в строительных работах не поменять в одностороннем порядке цены. Если он не выполнил их, у вас появляется хорошая возможность заменить его, не «попадая» на санкции. Учитывая эти нюансы, вы снабжаете себе намного больше шансов победить суд (в случае если, не дай всевышний, дело дошло до него).

И еще один принципиальный момент. В случае если продавец (обладатель участка, застройщик) и строительная организация — одно да и то же юрлицо, то и вопрос всего один: его репутация. Наличие либо отсутствие у строительной компании лицензии на строительную деятельность, как и ее членство в опытных саморегулируемых организациях (а им со следующего года предстоит заменить лицензирование), вам ни о чем не сообщит.

Значительно информативнее отзывы тех, кто уже воспользовался услугами выбранной вами компании.

В случае если продавец, подрядчик и владелец участка «не совпадают», то их отношения должны подтверждаться контрактами о совместной деятельности, соглашениями строительного подряда, или (в случае если речь заходит о связке «продавец — застройщик»), смогут быть закреплены контрактом агентирования, в котором застройщик уполномочивает агента подписывать соглашения от его имени. Но все это предлог чтобы более пристально изучить договорную базу, и спросить мнением всех вероятных контрагентов.

Если вы не юрист, то все контракты, каковые вам предлагают подписать, нужно продемонстрировать собственному (другими словами не ангажированному застройщиком) юристу. Значительно лучше — прийти на подписание вместе с ним. Начнут говорить, что предлагаемые к подписанию документы являются предметом ужасной коммерческой тайны и из офиса их выносить запрещено, — ступайте с миром в второй коттеджный поселок и к вторым девелоперам.

Выбор объектов сейчас широк.

Филипп Урбан

Строительство на zagorod.spb.ru

Рандомные показатели записей:

Ставим ПИПСАЙТ — ТРИ №1, №2, №3, варианта сервировки.


Подборка наиболее релевантных статей: