Так сложилось, что в Российской Федерации квартиры на первом этаже считаются непрестижными. Вследствие этого, в большинстве случаев, эти квартиры продаются достаточно не хорошо, в случае если продавец не делает хорошую скидку. Но, в случае если подойти к вопросу продажи квартиры более пристально, покинув на стороне все ее стереотипы и изъяны людские, то возможно будет реализовать имеющуюся недвижимость весьма выгодно.
О том, как реализовать квартиру на первом этаже дорого, поведали специалисты рынка недвижимости.
Казалось бы, квартиры на первом этаже должны привлечь интерес людей, каковые не прочь под окнами посадить цветы и дерево, но, увы, таких людей в Российской Федерации мало. Этому содействует множество неудобств. Людей отпугивает большой уровень шума, неприятности, которые связаны с близостью подвалов.
Мало кого смогут обрадовать интересные взоры людей, проходящих мимо. И вдобавок необходимо ставить решетки на окна.
В большинстве случаев, квартиры на первом этаже из-за перечисленных выше случаев продаются существенно дешевле, если сравнивать с жильем на вторых этажах.
Скидка может быть около до 20%.
По словам Арсения Васильева, председателя совета директоров ГК «УНИСТО-Петросталь», лишь дополнительные улучшения смогут как-то поменять обстановку – отличный ремонт, цветник под окнами, последней тенденцией делается обустройство отдельного входа с выделенной придомовой территорией для обладателей квартир первых этажей. Но это практика нового малоэтажного загородного строительства.
Само собой разумеется, в загородных малоэтажных жилых зданиях в большинстве случаев вопрос с ликвидностью первых этажей поднимается не так остро: организованный поселок – это личная территория, соответственно безопасность, спокойствие и тишина гарантированы собственной совокупностью охраны. Однако, согласно данным компании Villagio Estate, и тут квартиры на нижнем уровне разбирают менее с радостью, чем на средних либо верхнем этажах, по большей части из-за видовых черт.
Исходя из этого кое-какие застройщики стараются компенсировать минусы таких квартир дополнительными плюсами. К примеру, корпуса с апартаментами в поселке Park Avenue имеют 4 этажа. Больше всего аудиторию завлекает верхний уровень: клиенты приобретают не только студию, но и собственную эксплуатируемую кровлю.
Но нижний также пользуется популярностью: дабы подогреть интерес клиентов, девелопер увеличил площади апартаментов, и обеспечил каждую студию на 1 этаже открытой участком и террасой. Таковой роскоши, например, нет у обладателей объектов на 2 и 3 этажах.
Продажа без утрат В случае если сказать о продаже муниципальный квартиры на первом этаже без утрат в цене – реализация квартиры под бизнес, в случае если характеристики квартиры завлекают внимание коммерсантов.
Итак, так, возможно сказать, что у квартир на первом этаже имеется собственные преимущества – это возможность перевести помещение в нежилой фонд.
Отметим, что еще 5-10 лет назад практика перевода квартир на первом этаже в нежилой фонд на вторичном рынке недвижимости была повсеместна, что породило довольно много пристроек к жилым зданиям, перепланировок, появлению иногда вызывающих большие сомнения мест общепита и торговых точек. Само собой разумеется, это не имело возможности не позвать активного недовольства жильцов.
Сейчас свободную нишу стрит-ритейла занимают довольно часто встроенные помещения первых этажей новостроек, коммерческая функция которых была предусмотрена еще на этапе проектирования. Согласно точки зрения Арсения Васильева, смена статуса объекта сейчас актуальна лишь для районов, где присутствует недостаток объектов коммерческой инфраструктуры либо квартир с очень успешным для коммерсантов расположением.
Переводя квартиру в нежилой фонд, хозяин приобретает более дорогой объект, что возможно реализовать, сдать в аренду либо применять для открытия собственного бизнеса. самый доходный вариант — организация магазина на месте бывшей квартиры.
Но, по словам Елены Орловой, и.о. начальника департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», для этого подходит не каждое помещение. «Для торгового объекта принципиально важно, дабы дом, в котором расположена переводимая квартира, пребывала на перовой линии пешеходной улицы, нужно в пешей доступности от метро, — говорит она. — Другими словами речь заходит о расположении, при котором поток визитёров будет высоким».
«Квартиру в спальном районе, где сосредоточено множество разных объектов инфраструктуры шаговой доступности, лучше не переводить в нежилой фонд, а реализовывать как жилье, — говорит Мария Литинецкая, председатель совета директоров компании «Метриум Групп». — А вдруг дом расположен рядом с большой магистралью и отличается хорошей проходимостью, то целесообразнее сперва перевести жилое помещение в нежилое.
Те же объекты стрит-ритейла в местах с хорошим пешеходным трафиком будут стоить значительно дороже, нежели квартиры на первых этажах, каковые, вероятнее, нужно будет продавать еще и с дисконтом».
Филипп Третьяков, председатель совета директоров Galaxy Realty кроме этого говорит, что, в случае если жилплощадь находится на окраине в спальном районе, то получить большое количество не окажется.
Евгений Семёнов, начальник отдела продаж ООО «Коннолахтинский 55», со своей стороны додаёт, что однокомнатную квартиру порядка 40 кв.м. не легко будет применять для коммерческих целей в силу маленького метража. «Высота этажа кроме этого напрямую воздействует на цена, — утверждает он. — Кроме этого в более удачном положении находится хозяин двухсторонней квартиры. Весьма редко реализовывают квартиры только для офиса. Громадным спросом на первых этажах пользуется торговля.
Кафе, маленькие гастрономыи т.д. Все-таки для офиса больше подходят БЦ».
Само собой разумеется, возможно реализовывать квартиру по более большой цене, предполагая, что ее будут применять как магазин либо второй коммерческой объект.
Но клиенту будет увлекательна не каждая квартира, а лишь та, которую отличает удачное расположение. в первых рядах хлопоты по переводу помещения в нежилой фонд, каковые лягут на нового хозяина.
Но инвестор согласен заплатить больше, в случае если предмет приобретения по собственной локации стоит того. «В этом случае цена квартиры может вырасти не более 10-20%», — отмечает Арсений Васильев.
По словам Марии Литинецкой, в случае если квартира находится в центре, на улице с высоким пешеходным трафиком, то возможно кроме того не раздумывать – ее конкретно нужно переводить в нежилой фонд, а позже уже реализовывать по более большой цене. «При таком раскладе наценка может составить и 20%, и 30%, — уверяет она. — В любой другой ситуации нужен детальный анализ обстановки на локальном рынке коммерческой недвижимости».
Трудоемкий процесс Перед тем как реализовать квартиру без утрат в цене, ее необходимо перевести в нежилой фонд, а это непростой и трудоемкий процесс.
Изначально нужно взять согласование у жильцов, и согласовать проект организации и проект перепланировки отдельного входа в разных органах, а также в Комитете по градостроительству и архитектуре города. Сама процедура может занимать 8 месяцев и больше в зависимости от того, сколько времени занял тот либо другой этап.
Жильцы смогут не давать согласие на перевод, в особенности, если они уже сталкивались с аналогичной обстановкой с негативной стороны.
Необходимо также подчеркнуть, что жилое помещение, которое хозяин желает перевести в нежилой фонд, должно соответствовать определенным техническим требованиям. К примеру, в нем должен быть оборудован отдельный вход (или у хозяина должна быть возможность это организовать). Кроме этого, перевод не допускается, в случае если квартира употребляется в качестве неизменно места проживания либо право собственности на нее находится под обременением (к примеру, в залоге у банка).
Для перевода жилого помещения в нежилое хозяин обязан обратиться в орган местного самоуправления и дать следующие документы: прошение о переводе помещения, правоустанавливающие документы, технический паспорт квартиры, поэтажный замысел дома, и подготовленный и оформленный в соответствии с правилами проект переустройства и (либо) перепланировки (при, к примеру, в случае если возникла реальная необходимость оборудовать отдельный вход).
По словам Валерия Лазугина, помощника председателя совета директоров АН «Итака», реализация проекта перевода помещения в нежилой фонд, согласование отдельного входа и т.д. занимают около года, средняя цена – 400-500 тысяч рублей. «В случае если речь заходит о центре города, то стоимость и сроки смогут вырасти, все зависит от черт конкретной локации, — отмечает он. — При продаже квартиры под офис/магазин и т.д., никаких особых документов не нужно, обычный пакет.
Согласовывать перевод будет клиент».
Хозяин может пройти процедуру перевода квартиры в нежилой фонд самостоятельно – тут уже возможно сказать о более значительной прибавке к цене, которая может доходить до 100%. В любом случае квартиры, каковые продаются для перевода в нежилой фонд, будут стоить дороже собственных аналогов.
Конкретную сумму выигрыша в цене назвать сложно, поскольку она зависит от характеристик и местоположения квартиры.
При успешного перевода жилого помещения в нежилой фонд, по словам Евгения Семенова, отличие в цене может доходить и до 300%. «Муниципальные власти деятельно обсуждают повышение количества «пешеходных» улиц, — говорит он. — Собственники первых этажей лишь этого и ожидают. Так как имущество мгновенно подорожает, когда будет принято такое ответ».
Инвесторы ищут Как показывает опыт, когда появляется очередная информация о развитии метро, происходит увеличение спроса на помещения в данной локации. «Самые «умные» трудятся на опережение, — отмечает Алексей Шмонов, председатель совета директоров портала о недвижимости Move.su. — Так как приблизительный срок перевода жилья в нежилье образовывает до одного года. А ведь еще нужно делать ремонт».
Что самое увлекательное, определив о скором открытии метро в том либо другом районе, инвесторы сами выходят на собственников и предлагают им реализовать квартиру на первом этаже по более большой цене, что разрешит улучшить жилищные условия, переехав в квартиру с лучшими чертями. «Причем тут крайне важен антропогенный фактор, — говорит Елена Орлова. — Принципиально важно не напугать хозяина, разъяснить пользу, развеять сомнения и т. д. Хозяин возможно психологически не готов в продаже квартиры по различным обстоятельствам: тяжело расставаться с объектом, рядом расположены социальные объекты, комфортно добираться до работы и другое. Но довольно часто цена вопроса играется решающую роль, и ответ о продаже все же принимается хозяином.
По окончании совершения сделки уже новый обладатель приступает к согласованию трансформации назначения с квартиры на нежилое помещение».
До кризиса 2008 года подобные предложения — перевод жилого помещения в нежилое — на рынке были высоко пользуются спросом – готовой коммерческой недвижимости не хватало, а цены на нее были высокими. Сейчас процесс перевода квартир на первых этажах в нежилой фонд замедлился, а также в связи с активным постройкой качественных бизнес-центров.
Сейчас в новостройках нет первых этажей, поскольку в новых зданиях часть первых этажей сходу проектируются нежилыми – тут сходу предусматриваются соответствующие планировки коммерческих помещений, нужное количество входов/выходов, соответствие таких помещений требованиям противопожарной безопасности. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Фаворит» уверен, что оснащение помещений и такой подход первого этажа всем нужным для предстоящей эксплуатации может дать еще громадную прибавку к цене.
К примеру, в жилом комплексе «Новое Тушино», что строится на Путилковском шоссе в 1 км от МКАД, отличие между ценой 1 кв.м. жилья и 1 кв.м. коммерческих помещений достигает 25-28%.
По данным сайта move.su
Рандомные показатели записей:
Квартира на первом этаже. Стоит ли покупать? Плюсы и минусы
Подборка наиболее релевантных статей:
-
Адекватная цена Порядок в документах Верная предпродажная подготовка Учитывайте сезонность Вы планируете продать квартиру? При таких условиях перед вами…
-
Почему квартира может быть неликвидной и как ее продать
«Первичка» либо «вторичка» Расположение Оценка строения Этажность Планировка Уровень качества ремонта Неточности продавцов Не каждый объект недвижимости…
-
Как избежать потопа в квартире
Этим вопросом задаются кроме того те, кто ни при каких обстоятельствах не сталкивался с его последствиями и затоплением квартиры. Так как кроме того в…
-
Делаем ремонт в своей квартире
Сейчас ремонт в квартире – это достаточно несложная задача, ответ которой стало дешёвым для нас. Сейчас в строительном магазине возможно отыскать любой…