Азбука коммунального управления.

      Комментарии к записи Азбука коммунального управления. отключены

Один из основных показателей русском жилищно-коммунальные реформы – появление свободных управляющих компаний (УК) – структур, делающих роль посредника в расчетах между поставщиками и собственниками жилья коммунальных ресурсов, и осуществляющих эксплуатацию жилых строений. Сейчас на плечи УК ложится все бремя накопленных в отрасли неприятностей. Опыт реформы продемонстрировал, что далеко не все из них удачно справляется со собственными задачами, но имеется и такие организации, деятельность которых подтверждает: успешный бизнес в ЖКХ все-таки вероятен.

Утром трубы, вечером деньги

Современный Жилищный кодекс предполагает, что на рынке должны остаться лишь коммерческие УК, соперничающие между собой за обслуживание многоквартирных домов. Со своей стороны, собственники помещений в таких строениях должны выбрать один из трех способов управления своим имуществом:

  • яркое (собранием),
  • с образованием юрлица (ТСЖ)
  • либо жилищного кооператива или управляющей компанией (согласно соглашению с собственниками).

Но и в первых двух случаях жильцам вовсе не обязательно обслуживать дом собственными силами, да и вряд ли это вероятно (в случае если речь заходит о многоквартирном строении). На практике значительно чаще обслуживанием дома согласно соглашению с собственниками занимается УК.

Тут необходимо подчернуть, что по сути управляющая компания – это биллинговая структура, осуществляющая и координирующая взаиморасчеты между поставщиками ресурсов и собственниками жилья (воды, тепла, электроэнергии), и подбирающая подрядчиков для технического обслуживания и инженерных систем и ремонта зданий.

Как раз в этом и состоит понятие «управления», и как раз так трудятся подобные компании за границей.

У нас обстановка пара другая, потому, что еще весьма громадно влияние сложившегося за много лет стереотипа эксплуатационных контор: ЖЭКов, а после этого ДЕЗов. Да и подрядчиков, талантливых как следует и недорого делать обслуживание домового хозяйства, пока не так, а потому УК предпочитают держать в штате собственных экспертов.

Но возможно заявить, что те процессы, каковые происходят сейчас в коммунальной отрасли, являются первым шагом к разделению функций между обслуживающими фирмами и появлению полноценных УК, не имеющих материальных заинтересованностей в «хозчасти».

Деятельность управляющих компаний на данный момент не подлежит лицензированию, исходя из этого теоретически она открыта для всех желающих.

Еще совсем сравнительно не так давно главную массу УК составляли бывшие муниципальные учреждения, нёсшие ответственность за содержание жилого фонда.

И однако на рынок выходят новые операторы. «В случае если год-два назад обитатели некоторых многоквартирных домов в первый раз взяли возможность выбора личной управляющей компании вместо муниципальной, то сейчас мы замечаем процесс, в то время, когда главная борьба разворачивается между частными управляющими компаниями», – отмечает начальник УК «Райжилуправление» (г.

Ижевск) Рауф Кутдузов.

Азбука коммунального управления.

Так, начинают трудиться рыночные механизмы, и в сфере ЖКХ появляется борьба, столь нужная для высококачественного поддержанияодолжений.

Что же являются УКОМ«новой формации», откуда они приходят на рынок?

«Раньше мы занимались разными монтажными работами, которые связаны с канализацией и отоплением. Собрав определенный опыт и солидную клиентскую базу, решили увеличить сферу деятельности и создать управляющую компанию.

Сейчас лишь в Находке мы обслуживаем 26 домов», – говорит Алексей Евстропов, технический директор УК «Сантехсервис» (г.

Находка, Приморский край).

Эксперт уверен, что простое ТСЖ (до 100-200 квартир в доме) не обойдется без услуг управляющей компании, т.к. содержать личный штат сантехников и слесарей невыгодно.

Помимо этого, кое-какие виды работ, связанные, к примеру, с ремонтом тепловых пунктов, требуют высокой квалификации.

Неточностью многих новоиспеченных УК делается рвение взять стремительную прибыль. Кое-какие эксплуатирующие организации стремятся собрать с обитателей как возможно больше денег, но сами с ними расставаться не торопятся. Вряд ли подобный подход можно считать разумным, потому, что в ЖКХ, как и в каждый сфере бизнеса, чтобы получить прибыль нужны начальные вложения.

К примеру, заменив в доме изношенные стояки либо отремонтировав кровлю, УК будет на пара лет избавлена от затрат на их содержание и ремонт.

Подтверждают это и слова министра регионального развития России Сергея Круглика: «Кризис особенно ярко высветил пестроту показавшихся в управлении жилищно-коммунальным хозяйством бизнес-структур. Как выяснилось, они по-различному отнеслись к возможности показать себя на рынке, количество которого образовывает триллионы рублей.

По отечественным выводам и расчётам специалистов при сложившейся конъюнктуре возможно извлекать стабильный доход в течение 25 лет.

Рентабельность – от 3 до 5% – не так громадна, как, скажем, в сырьевых отраслях либо на потребительском рынке. Привлекательными являются перспективность и стабильность прибыльной работы».

Меньше на отопление – больше на ремонт

Нужно подчернуть, что выйти кроме того на маленькую норму прибыли начинающей УК достаточно непросто. Дело в том, что существующие сейчас тарифы несбалансированны: 80% квартплаты составляют платежи за тепло и воду. Оставшихся средств на обслуживание дома, в большинстве случаев, не достаточно.

Время от времени УК неимеетвозможности на эти средства кроме того собрать достаточное количество персонала.

«Сейчас между управляющими компаниями и жильцами существует перекос ответственности в сторону последних. УК за бывшими ЖЭКами вынуждена вести хозяйство фактически без участия собственников квартир, – вычисляет Татьяна Кислякова, директор по маркетингу и продажам русского представительства компании Kamstrup, мирового фаворита по производству устройств учета тепла. – Невозможность совершить те либо иные работы из-за отсутствия средств – неприятность УК.

Хозяин же во многих случаях играет роль стороннего наблюдателя и критика. От жильцов весьма редко исходит инициатива, а принятие того либо иного решения часто затягивается из-за неосуществимости собрать достаточное количество участников ТСЖ для голосования».

Как раз по обстоятельству «отстраненности» собственников от коммунальных вопросов собственного дома управляющие компании часто выясняются самые заинтересованными в понижении затрат жильцов на тепло, воду и электроэнергию.

«В отечественном городе очень сильно изношено порядка 90-95% жилого фонда. Его ремонт и содержание требуют огромных затрат, но все, на что мы можем сейчас рассчитывать – 4 руб. 32 коп. с квадратного метра площади в соответствии с действующей тарифной сетке.

Разумеется, что этих денег фактически ни на что не достаточно, мы еле балансируемна грани убытка, – говорит Юрий Холопов, директор УК «Домоуправ» (г.

Старица Тверской обл.). – Многие жильцы, действительно, знают сложность положения и по собственной инициативе выделяют дополнительные средства на ремонтные работы.

Но их возможности также ограничены, а платежи за коммунальные ресурсы и без того «съедают» каждый месяц большую сумму (по большей части это расчеты за отопление, поскольку 1 гигакалория стоит у нас 1154 руб.). Понижение этих затрат разрешит перераспределять больше средств на приведение домов в надлежащее состояние».

Неудивительно, что многие УК сейчас рекомендуют собственникам оптимизировать их коммунальные затраты, например, посредством устройств учета тепла. «По окончании установки теплосчетчиков, и проведения нужных мер на объектах (утепления домов, модернизации тепловых систем и пунктов отопления) средняя экономия на коммунальных платежах образовывает у нас 50%. Имеется и такие дома, где данный показатель составил 60%, – говорит начальник УК «Сантехсервис» Алексей Евстропов. – Молва по городу разнеслась весьма скоро, и сейчас многие дома просят забрать их под собственный управление и поставить теплосчетчики».

Но установка устройств учета тепла требует обдуманного подхода. Поспешные ответы довольно часто приводят к разногласиям между собственниками жилья (соответственно, и УК, воображающими их интересы) и поставщиками тепловой энергии.

В большинстве случаев, конфликты появляются из-за низкой отказоустойчивости и низкой метрологической стабильности теплосчетчиков. «Мы осведомлены о проблемах, с которыми сталкиваются многие эксплуатирующие организации, применяющие недорогие устройства учета, – говорит Юрий Холопов. – Исходя из этого мы сходу остановили собственный выбор на датских теплосчетчиках MULTICAL®, как самые надёжных и долговечных. Помимо этого, они комплектуются независимыми элементами питания, снабжающими работу устройств в течение 10 лет.

Для нас это важно, т.к. сбои в работе электрических систем строений ветхой постройки случаются частенько».

Лицом к потребителю

Наровне с необходимостью оптимизировать затраты на коммунальные ресурсы перед каждой УК стоит задача формирования эластичных тарифов на собственные услуги.

Разумеется, что нельзя использовать одинаковые расценки, правила начисления для новостроек, «хрущевок» и, к примеру, строений довоенной постройки.

Кое-какие специалисты предлагают по большому счету отказаться от практики тарификации услуг ЖКХ на базе расценок, утверждаемых местными муниципальными органами, считая, что УК и собственники постоянно смогут договориться сами.

И тому имеется примеры. «Мы стараемся быть максимально открытыми для собственников.

В случае если у жильцов дома не достаточно средств, мы выходим на собрание, приводим нужные расчеты и предлагаем ответ, – говорит Виталий Пасечников, председатель совета директоров ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» (г.

Новосибирск). – В случае если в доме живут одни пенсионеры, доходы которых ограничены, то согласно решению собрания возможно пойти на понижение периодичности работ либо предложить обитателям часть работ делать самостоятельно.

К примеру, у нас имеется дома, где принято решение делать уборку подъезда силами самих жильцов.

В случае если собственники квартир принимают ответ платить уборщице, например, 10 тысяч рублей в месяц и задавать вопросы с нее по полной программе за чистоту в подъезде, то мы проводим соответствующую корректировку начислений квартплаты. И такие дома у нас также имеется».

Подобный принцип в полной мере отражает рыночный темперамент реформы.

Цены на услуги должны не спускаться по указке сверху, а формироваться на базе здоровой борьбе и объективных условий рынка.

Первостепенной задачей управляющих компаний есть создание прозрачной совокупности расчетов потребителей с поставщиками коммунальных ресурсов.

Лишь в этом случае УК смогут делать собственный главное назначение: осуществлять контроль получение и оплату одолжений собственниками, а при необходимости – отстаивать интересы последних, в том числе и в судебных инстанциях.

Одним из нужных для этого инструментов являются современные устройства учета – простые в применении и имеющие глубокие архивы.

Так, к примеру, теплосчетчики MULTICAL® смогут быть оснащены модулями для удаленного считывания показаний, разрешающими оперативно приобретать архивные показания и результаты учёта не только теплоснабжающей организации, но и управляющей компании, и самим собственникам.

Обратная сообщение с жильцами, их информирование о дорогах понижения коммунальных затрат играют важную роль в работе хорошей УК.

К примеру, дома, оборудованные устройствами поквартирного учета и регуляторами на радиаторах, имеют громадной потенциал экономии. Но в случае если жильцы не проинформированы об этих возможностях, результата не будет. «Мы рекомендуем, к примеру, выставлять минимальный температурный режим радиаторов на время долгого отсутствия, – говорит Ирина Горбунова, представитель УК (г.

Ярославль). – Это разрешает максимально снизить плату за услугу, которой жильцы практически не пользовались».

Для того чтобы рода забота о собственниках помещений также входит в компетенцию современной управляющей компании.

Залог успешного бизнеса в ЖКХ – хорошая динамика показателей качества судьбы жильцов многоквартирных домов. А это и улучшение состояния жилого фонда, и увеличение качества услуг ЖКХ, и оптимизация их стоимости, и прозрачность совокупности расчетов с потребителями.

Сейчас это нужные факторы формирования цивилизованного рынка.

Соответственно, лишь трудясь на благо собственных клиентов и, что не менее важно, в содействии со собственными клиентами, управляющие компании смогут обеспечить собственную экономическую стабильность.

Пресс-службаKamstrup

Рандомные показатели записей:

Азбука финансов | Трейлер к курсу


Подборка наиболее релевантных статей: