Земельные войны (эпизод первый).

      Комментарии к записи Земельные войны (эпизод первый). отключены

Освещаятему земельных взаимоотношений в сфере строительства, нереально обойти следующее явление: обострившийся и ставший явным общества интересов и конфликт государства с одной финансовой олигархии и стороны с другой. Как бы ни очевидно всё это звучало, большой бизнес заинтересован в получении всё большей прибыли со строительного рынка, во всё большем повышении рентабельности. Его не удовлетворяет стратегия несложного снятия сливок во время бума.

И вдобавок большее повышение прибыли, как мы знаем, может осуществляться по двум направлениям: в виде длящегося роста цен на недвижимость (по темпам опережающего рост себестоимости), а также в виде устранения небольших и средних строительных компаний, сбивающих стоимости и оттягивающих на себя часть рынка.

Подобная политика большого капитала, наблюдающаяся, к слову, во всех высокорентабельных для инвестиций секторах, уже ставит под угрозу развитие экономики страны и социальную стабильность.

Осознавая это, государство в последние 2-3 года начало стремиться урезать аппетиты олигархии. Последняя, со своей стороны, приняла вызов: что ж, война так война!Земельные войны (эпизод первый).

Мировая глобализация — это отечественный (олигархов) золотой век!

И в конфликте с национальными, национальными заинтересованностями она собирается победить.

Такая преамбула нам нужна чтобы лучше осознать события финиша прошлого — начала нынешнего года, которые связаны с принятием закона О внесении трансформаций в градостроительный кодекс Российской Федерации. Осознать, что случившееся — только начало важных земельных войн.

Это, в случае если желаете, маленькая разведка боем со стороны денежной олигархии в войне, где государство, а заодно и маленькие строительные компании до тех пор пока терпят поражение.

Неудавшееся наступление

Стремясь не допустить рост цен на жилье, по большому счету сделать его более дешёвым для среднего россиянина, 2-3 года назад отечественные власти рассуждали приблизительно следующим образом: настоящий рост стоимостей обусловлен тем, что отдельные привилегированные строительные компании срослись с коррумпированным чиновничеством, как на муниципальном, так и на национальном уровне. В следствии эти строительные компании приобретают самые лучшие земельные наделы под жилую застройку, осуществляя контроль до 80 % рынка больших городов.

Из этого монополизация, препятствие свободной борьбе и возможность приобретать прибыль за счет поднятия стоимостей, а не за счет повышения количеств строительства. Необходимо забрать у государственныхы служащих право распределять земельные наделы, создать равную для всех схему их получения. Усилившаяся борьба подстегнет повышение количеств строительства, а следовательно, и понижение стоимостей.

В следствии был принят всем узнаваемый закон, в соответствии с которому все земельные наделы, предоставляемые в аренду под строительство квартир, и по которым строительные компании до 1 октября 2005 года не вступили в юридические отношения, должны распределяться только с торгов. Другими словами, кто больше заплатил, тот и взял право строить.

Вот уж вправду гладко было на бумаге, да забыли про овраги!

А по ним идти!. Принятый закон имел сходу пара последствий: на торги стали выставляться, в большинстве случаев, малорентабельные участки по завышенным стоимостям.

В следствии неоднократно появлялась обстановка, в то время, когда на предлагаемый участок по большому счету не пребывало ни одного клиента.

Из этого количество земельных участков, предоставляемых под строительство квартир, сократился. Цены, конечно, поползли вверх, к эйфории тех, на кого государство и пробовало вести наступление, другими словами коррумпированных монополистов.

Более того, многие из них за прошлые годы уже успели накопить денежный жир.

И в тех редких случаях, в то время, когда на торги выставлялся вправду хороший участок, тягаться с большими компаниями, осуществляющими контроль большую часть рынка, никто не имел возможности. И в случае если раньше средним строительным компаниям еще что-то перепадало (пускай остатки, пускай необходимо было договариваться с государственный служащими), то сейчас полностью законно они были выкинуты с рынка.

Создатель данной статьи сам общался с соучредителями многих таких компаний и знает, какой восхищение позвали у них эти благие намерения правительства. В случае если сейчас в больших городах маленькие строительные компании еще возводят жилье, то только за счет ранее взятых участков.

Прошло время.

Дешёвое жилье было возведено уже в ранг национального проекта. А цены всё растут.

Власть видит, что монополизация рынка, мягко говоря, не уменьшилась. Коррумпированность также.

Все остались на собственных местах и процветают.

Исходя из этого, делается вывод не столько о том, что реформы, проводимые в данной отрасли, нуждаются в срочной корректировке, сколько о том, что они саботируются на местах и нуждаются в административном ускорении.

В следствии Государственной дума безотлагательно подготовила и направила в конце 2006 года на утверждение президента закон О внесении трансформаций в градостроительный кодекс Российской Федерации. В частности, в статьях 26 и 28 закона говорилось, что все земельные наделы, предоставляемые компаниям под строительство квартир, на каковые до 1 октября 2005 года не вышло распоряжение главы соответствующего муниципального образования О предварительном согласовании места размещения объекта, должны реализовываться только с торгов.

Более того, прямо запрещалось предоставлять участки каким-либо иным образом. Перед тем как сказать о последствиях этого закона, одно крайне важное замечание: на момент дискуссии закона в государственной думе все статьи закона начинали действоватьс 1 января 2008 года. Так, в то время закон с позиций реализации собственных целей был хоть и спорным, но, по крайней мере, разумным и последовательным.

Остаточное воздействие механизмов чиновничьего распределения участков уменьшалось до 1 года.

Необходимо учесть еще одну ответственную подробность. Параллельно с обрисовываемыми событиями стране удалось нанести по строительной олигархии вправду чувствительный удар.

Справедливо полагая, что ценовая мода на жилье в Российской Федерации диктуется из Москвы (маленькие города ориентируются на региональные центры, центры — на Москву), власти принудили столичных игроков в добровольно-необходимом порядке забрать запрет на увеличение стоимостей.

Этим были без шуток затронуты интересы кроме того не строительных компаний, а значительно более влиятельной группировки (о чем подробней ниже).

Бомба для муниципалитетов

Осознавая, что оказать влияние на обстановку в Москве на данный момент нереально, эта группировка, по всей видимости, перенесла собственную активность в регионы. Имея собственное лобби в окружении президента, представители бизнес-элиты на рынке строительства недвижимости добились в самый последний момент внесения в закон О внесении трансформаций в градостроительный кодекс Российской Федерации значительнейшей поправки.

Те статьи закона, что касались строительства квартир, сейчас должны были вступить в силу не с 1 января 2008 года, как другие статьи, а с момента опубликования, другими словами срочно. (Закон был размещён в 20 х числах декабря).

В следствии суть закона изменялся чуть ли не на противоположный, относительно целей его принятия. Более того, разумеется, что трансформации внесли в самый последний момент умышленно.

Чтобы застать врасплох и исключить вероятное сопротивление муниципальных и региональных правительства, местных строительных компаний.

Так как что оказалось: муниципальные власти обязали отбирать у строительных компаний земельные наделы, в каковые уже положены весьма важные средства и где вот-вот должно было начаться строительство.

У большинства строителей к 1 октября 2005 года были поданы заявки на тот либо другой участок, кроме того взяты разрешительные письма и собраны техусловия — другими словами эти компании уже вступили в юридические отношения согласно данным участкам в соответствии с действующим в то время законодательством.

Потом уже по окончании 1 октября 2005 года компаниями были взяты распоряжения мэров О предварительном согласовании места размещения объекта — снова же на законных основаниях.

После этого в соответствии с этим распоряжением строительные компании обязаны выполнить ряд требований: 1) перечислить личные средства в муниципальные фонды ветхого и аварийного жилья, благоустройства и т.?д.; 2) снести находящиеся на участке казармы и расселить за собственный счет живущих в том месте граждан и пр.

И эти условия многими были выполнены! Представьте, сколько может стоить расселение 3-4 бараков при нынешних стоимостях на жилье.

И вот сейчас муниципальные власти обязали заявить: всем, само собой разумеется, благодарю за произведенную работу, а на данный момент убирайтесь — на этих участках хотят строить уважаемые люди из Москвы.

А не сообщить запрещено, в противном случае нужно будет иметь дело с прокуратурой, потому, что в законе прямо сообщено о запрете предоставлять участки каким-либо иным методом. Да и деньги, переданные муниципальным фондам, вернуть назад — практически невозможно.

Во-первых, они уже могли быть израсходованы, во-вторых, муниципальный бюджет в любом случае не предполагал таких затрат.

Помимо этого, получалось, что закон имеет обратную силу. Так как все распоряжения мэров, каковые он практически отменил, выдавались на базе действующего законодательства, в частности Введения в воздействие земельного кодекса РФ.

Какое-то время на местах все участники обрисовываемых событий пребывали в оцепенении, как будто бы пораженные громом. После этого стали смотреть друг на друга — строители на муниципальные власти: дескать, вы же осознаёте всю абсурдность закона, неужто вы станете его делать? Госслужащие кивали на строителей — мы ничего первые сделать не можем, вы-то что молчите?

Идите в суды, поднимайте шум. Уж, по крайней мере, на отечественный доброжелательный нейтралитет вы имеете возможность рассчитывать, в том числе и в суде.

Но громадного шума не удалось. Еще бы! Закон-то сам Путин подписал!

Работа муниципальных органов с земельными документами была приостановлена в большинстве больших городов. Никто не желал выступать застрельщиком и идти в суд первым.

В Екатеринбурге Альянс строителей желал подать в суд коллективный иск, но ему в таковой инициативе справедливо отказали, поскольку у различных компаний смогут быть различные юридические основания выдвигать таковой иск.

Однако какие-то строительные компании подали в суд иск и победили его.

На основании ответа суда руки екатеринбургского муниципалитета были чуть-чуть подразвязаны.

В следствии нашли следующий вариант: в случае если какая-либо строительная компания сможет до 1 марта 2007 года поставить собственный земельный надел на кадастровый учет и выполнить другие условия первого распоряжения главы города, то снова же до 1 марта 2007 года они имели возможность взять второе распоряжение — уже о предоставлении участка в аренду.

Многие опоздали. У них остается шанс снова же решить вопрос в суде. Но с каждым новым днем данный шанс делается всё меньше.

Сведениями о том, как решают проблему в других городах миллионниках, СМУ не располагает.

Кому это выгодно?

Чтобы представить себе, чего же нам ожидать в будущем, к каким новым инициативам подготовиться, нужно проанализировать, кто может находиться за всеми вышеописанными событиями. И какие конкретно цели данный кто-то преследует?

Первая идея — в этом заинтересованы большие столичные строительно-инвестиционные компании.

На столичном рынке обостряется борьба, идет экспансия питерского капитала, приобретать земельные наделы делается всё сложнее и сложнее (о чем СМУ писал в прошлых номерах). А тут такая хорошая возможность расчистить место на кроме этого достаточно хороших рынках.

СМУ считает, что такое допущение правильно, но только частично.

И не следует переоценивать степень влиятельности данной категории бизнес-элиты.

Второе допущение — заинтересованность лиц, приобретающих доходы от перепродажи и аренды недвижимости. Коммерческая недвижимость, в большинстве случаев, сдается в аренду. Жилая перепродается.

Слой аналогичных перепродавцов, как уже неоднократно отмечалось аналитиками в разных СМИ, достаточно толст. Среди его представителей именно большое количество столичных государственныхы служащих, политиков, начальников разных ведомств и учреждений.

Вот их связи и совокупное влияние значительно замечательнее.

В ситуации, в то время, когда столичные стоимости поднялись на неизвестный срок, они просто переориентировались на города миллионники. В том же Екатеринбурге в прошедшем сезоне наблюдался рост цен на жилье примерно в 80-100 %. Исходя из этого положат сейчас, образно говоря, вместо одной столичной квартиры, деньги в две уральские либо самарские.

Необходимо заявить, что в собственных действиях они очень последовательны. В ситуацииони не окажутся в накладе в любом случае. С одной стороны, из-за появившейся неразберихи сократился оборот участков — фактор увеличения цены за счет сокращения предложения.

С другой, не все местные компании выберутся по окончании всего случившегося без утрат — освободившиеся участки возможно прикупить на торгах.

В-третьих, сами торги кроме этого дают конкурентные преимущества столичному капиталу, укрупняют и монополизируют рынок. Разве что включение административного ресурса на замораживание стоимостей и в региональных центрах способно без шуток воспрепятствовать реализации замыслов данной категории инвесторов.

СМУ предполагает, что в будущем для поддержания спекулятивного роста цен на жилье, названные выше группы будут стремиться всячески развивать жилищную ипотеку в ее нынешнем виде.

Другими словами развивать за счет несложного понижения процента за забранный увеличения срока и банковский кредит кредита, в один момент ограничивая ипотеку в основном вторичным рынком. Такое положение вещей делает более легким доступ к деньгам для населения, но в один момент не стимулирует, новое жилищное строительство — хорошая земля для предстоящего увеличения стоимостей.

Как мы знаем, на данный момент банки не горят особенным жаждой выдавать кредиты под строящееся жилье, опасаясь долгостроев и других рисков неполучения залогов в виде сданного жилья. Да да и то речь заходит только о тех строящихся зданиях, где уже возведены коробки, плюс заемщик облагается еще целой серией дополнительных условий и ворохом бумаг. Другими словами ипотека для строящегося жилья скорее мертва, чем жива.

На протяжении недавнего общения Владимира Владимировича Путина с журналистами представитель Интерфакса задал президенту вопрос о том, предполагает ли государство каким-то образом компенсировать банкам риски выдачи ипотечных кредитов на жилье, находящееся на нулевом цикле строительства, другими словами, в то время, когда оно самоё дешёвое. Путин ответил в том смысле, что эта неприятность скорее субъективного восприятия банками степени риска, чем объективно существующих рисков, но показывать банкам, как себя вести, государство неимеетвозможности. Вот такую позицию страны олигархия будет лишь приветствовать и всячески поддерживать.

Последний аргумент страны

Современные российские национальные структуры a priori замечательнее любой лоббистской группировки. Раз уж часть денежной олигархии перешла всякие границы, по сути заявив обществу и государству открытую войну (а дестабилизация работы муниципальных органов в реализации социально значимого а также приоритетного направления необходимо принимать как раз как выход за всякие начало и цивилизованные рамки открытой конфронтации), то государство должно принять данный вызов и твёрдыми мерами воспрепятствовать монополизации строительного рынка жилья.

СМУ видит тут три направления деятельности.

1. Значительное повышение нового жилищного строительства за счет участия национальных строительных компаний. Лишь таковой большой игрок, как государство, может рыночными же способами вмешаться в обстановку, за счет громадного предложения жилья по коммерческой, но не спекулятивной цене, воздействуя на неспециализированный уровень стоимостей.

По последним показателям мы начинаем строить государство-корпорацию.

И раз мы вводим больших национальных игроков в множество социально значимых отраслей экономики: сырьевой сектор, авиастроение, ВПК, гражданское судостроение и другое, то настала пора поступать так же и в сфере жилищного строительства.

2. Обеспечение повышения количеств жилищного строительства нужной инфраструктурой.

И не только соответствующими количествами дополнительных строительных материалов, в частности бетоном, о чем так волнуется Медведев, но инфраструктурой в самом широком смысле. Ко мне входят, в первую очередь, земельные наделы (причем их выдача должна быть увязана с современными градостроительными замыслами), и сети.

Государство должно взять на себя (а не возлагать в основном на муниципалитеты) финансирование возведения сетей.

Это большой количество инвестиций, в случае если вести обращение о по-настоящему громадном постройке нового жилья, а не о вкраплении отдельных домов в уже существующие и без того трудящиеся не жалея себя сети, как это происходит сейчас.

3. Условия победы той либо другой компании в торгах не должны быть лишь денежными, дабы не только монополисты имели возможность принимать участие в строительных работах через пара лет.

Чтобы не было коррупции при определении победителя торгов, эти условия, быть может, должны быть универсальны, и в любом случае четко прописаны при объявлении конкурса. Быть может, одним из таких параметров победы смогут стать некие социально важные действия либо обязательства компании-застройщика.

Александр Иванов, издание услуги и Строительные материалы

Рандомные показатели записей:

Земельные войны. Почему деревянный забор стал линией фронта в битве между соседями?


Подборка наиболее релевантных статей: