Как сэкономить на обслуживании и строительстве офисных строений
Инвестиции в офисную коммерческую недвижимость вот уже много лет по праву считаются одной из самых удачных форм вложения средств. Спрос на комфортные помещения для бизнеса, не обращая внимания на негативные явления в экономике, остаётсястабильным, только с некоей поправкой на колебания арендных ставок.
И однако разумеется, что девелоперы стремятся максимально сократить затраты на эксплуатацию и строительство бизнес-объектов.
Разглядим пути ответа данной задачи в условиях постоянного роста цен на источники энергии, строительные и отделочные материалы.
Лучше дешевле, да лучше
Бурное развитие частного бизнесаопределяет хорошую динамику спроса на офисные помещения средней и высокой ценовой категории.
Как раз благодаря данному событию строительство малоэтажных административных строений быстро начинается во всех регионах России. Бизнес-центры неспециализированной площадью до 30 тыс. м2, имеющие от трёх до пяти этажей, воображают для девелоперов особенный интерес по обстоятельству стремительной окупаемости и довольно несложного управления таким имуществом.
И это ясно: срок окупаемости – главной фактор, определяющий привлекательность любого инвестиционного проекта, а от сложности управления объектом зависит размер эксплуатационных затрат.
Срок возврата инвестиций зависит от многих факторов. К примеру, от места размещения строения, от наличия бесплатных парковочных мест, внутренней и внешней инфраструктуры.
Но основное – это грамотно вычислить размер арендной ставки исходя из общего объёма проектных рыночной ситуации и затрат.
«Конторы имеют наилучшую (в плане сроков) окупаемость если сравнивать с отелями либо складами, – говорит Михаил Гец, начальник департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. – При ставке аренды в $600-850 за квадратный метр в год срок окупаемости бизнес-центра класса «А» образовывает четыре-шесть лет».
Приблизительно те же цифры именует и Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta Estate: «Сейчас оптимальный средний срок окупаемости проекта – пять-семь лет, – растолковывает она, – не смотря на то, что до 1998 года офисный объект возможно было «отбить» за три года».
Одновременно с этим направляться подчернуть, что обстановка с реализацией контор в Москве разительно отличается от сложившейся в регионах.
В случае если в столице инвесторы с радостью участвуют в проектах, предполагающих строительство бизнес-центров неспециализированной площадью от 20 тыс. м2 и больше, то в других городах у девелоперов более популярны объекты из сегмента до 10 тыс. м2.
Конечно же, ничего необычного в этом нет: за счет того, что рыночная цена аренды контор в Москве в разы выше, столичные предприниматели чувствуют себя намного уверенней собственных региональных сотрудников. «Чем дешевле, тем лучше – таким должен быть принцип девелопера, – заявляет Павел Солодкий, председатель совета директоров нижегородской УК «Региональный центр интернациональной торговли». – Дорогие бизнес-центры в сегодняшних условиях вряд ли возможно назвать действенными, поскольку они продолжительно строятся, продолжительно заполняются и продолжительно окупаются».
Подобного мнения придерживается и Татьяна Романчева, директор «Нижегородского центра научных изучений»: «Срок окупаемости зависит от количества проекта.
В случае если мы строим глобальный для Нижнего Новгорода центр площадью 20-30 тыс. м2, то срок окупаемости в 5 лет (кроме того до налогообложения) – это утопия. Как пример возможно привести проект, что недавно показался в Нижнем Новгороде – бизнес-центр класса «А» на Решетниковской.
Расчёт арендных ставок шёл исходя из срока окупаемости в пять лет.
В следствии лишь наполнение этого бизнес-центра длилось целых полтора года: цена аренды оказалась высокой».
Обеспокоенность девелоперов осознать несложно. При себестоимости строительства офисных строений класса «А» либо «В» порядка $850-1000/м2 средняя ставка аренды в том же Нижнем Новгороде образовывает 600 руб./м2 в месяц, что чуть дотягивает до отметки арендных ставок кризисного 2008 года.
Предположим, речь заходит об объекте неспециализированной площадью 7000 м2. Нетрудно подсчитать, что его себестоимость составит как минимум $5 950 000, а годовая выручка от сдачи контор в аренду – $1 575 000 (при курсе 32 руб. за 1 американский доллар). Дабы достигнуть суммы начальных вложений, управляющей компании нужно собирать арендную плату около четырёх лет, а вдруг прибавить к этому времени ещё несколько лет на постройку, срок окупаемости составит шесть лет.
С более большими объектами обстановка сложнее: на заполнение арендаторами строения, площадь которого начинается от 20 тыс. м2, в зависимости от разных событий может уйти и год, и два, и три. К тому же и строительство в этом случае возможно более продолжительным. Вот и получается, что средний срок возврата средств образовывает 7,5 лет, в противном случае и больше.
Наряду с этим пробовать очень сильно завышать цена аренды бессмысленно, потому, что в другом случае окупаемость проекта может затянуться на неизвестно продолжительный период. Но, существует и второй путь. К примеру, возможно попытаться сократить стоимость и сроки возведения объекта за счёт применения новейших технологий и материалов.
Строим скоро, как следует и недорого Не секрет, что один из самых затратных и трудоёмких этапов строительства – это фасадные работы, от качества которых зависит не только внешний вид строения, но и комфортная воздух в него. Для для того чтобы объекта, как бизнес-центр, уровень качества фасадов есть определяющим причиной, потому, что от него зависит и внешняя привлекательность, респектабельность строения, и его теплоизоляционные характеристики.
На данный момент при возведении многих объектов жилого и административного назначения часто используются разные штукатурные совокупности с декоративной композитной облицовкой. К сожалению, подобные системы обычно являются очень дорогостоящим ответом и не всегда достаточно ненадёжным. Как мы знаем, что штукатурный фасад владеет нехорошей ремонтопригодностью и подвержен негативному действию окружающей среды.
Помимо этого, материалы, входящие в его состав, смогут быть пожароопасны, а разработка монтажа «мокрого» фасада требует плюсовой температуры воздуха, что очень некомфортно при работах зимой.
При возведении офисных центров более разумно и рационально применять навесные вентилируемые фасады (НВФ), каковые существенно улучшают теплотехнические характеристики строения.
Это разрешает отказаться от толстостенных ограждающих конструкций, благодаря чему происходит ощутимая экономия на фундаменте и материалах. К тому же использование навесных совокупностей даёт возможность реализовать каждые архитектурные планы и придать строению более современный и презентабельный вид.
Строго говоря, вентфасад – это железный каркас, что крепится к стенкам и несёт на себе какой-либо облицовочный материал.
Под облицовкой, на несущей стенке, монтируется слой теплоизоляции, а между облицовкой и утеплителем оставляется воздушный зазор, исключающий накопление жидкости в изоляционных материалах.
Главные преимущества совокупности – эстетическая привлекательность, долговечность, износостойкость, скорость и простота монтажа и, конечно же, создание в помещений здорового микроклимата. Исполнение последнего условия обеспечивается за счёт происхождения особенного «результата термоса».
Благодаря низкой теплопроводности вентфасад разрешает экономить на кондиционировании и отоплении, что существенно уменьшает эксплуатационные затраты.
«На сегодня навесные вентилируемые совокупности – самая эффективная фасадная разработка, – уверен Сергей Якубов, начальник департамента фасадных совокупностей и ограждающих конструкций компании Металл Профиль, фаворита по производству фасадных и кровельных совокупностей в Российской Федерации. – Она лишена недочётов штукатурных совокупностей, не требует периодического обновления, не имеет ограничений в применении, а срок её эксплуатации образовывает в среднем не меньше 50 лет».
Кроме этого эксперт отмечает, что монтаж НВФ осуществляется намного стремительнее, чем процесс «оштукатуривания», а это важно: время строительства так возможно значительно сократить.
В зависимости от архитектурно-дизайнерского ответа облицовка вентилируемых фасадов может осуществляться разными материалами. Продолжительное время наиболее популярным из них оставался керамогранит.
Его широкое использование обусловлено эстетичностью и довольно низкой ценой, но материал данный не отличается надёжностью и владеет целым рядом недочётов.
Так, к примеру, его большой вес – 15-25 кг/м2 – создаёт значительную нагрузку на несущую систему.
В следствии её приходится усиливать, а это – повышение затрат на постройку.
Ещё один минус – хрупкость, по обстоятельству которой семь дней не рекомендуется применять в регионах с повышенной сейсмической активностью. К тому же керамогранитные тяжёлые плитки, как мы знаем, закрепляются на фасаде при помощи особых защёлок – кляммеров.
Это ещё одно событие, говорящее отнюдь не в пользу данного вида облицовки: при тушении пожара, под напором пены из водомёта, пружины крепёжного элемента смогут ослабнуть, что, конечно же, повлечёт за собой немедленное обрушение панелей.
Хорошая альтернатива керамограниту – материалы из оцинкованной стали с полимерным покрытием. К примеру, в полной мере бюджетным и одновременно с этим качественным ответом может стать профнастил МП-18 «Волна», имеющий полиэстровое покрытие толщиной 25 мкм.
Стоимостьпрофнастила в августе 2013 г. составляла 245 руб./м2 – это дешевле облицовки из керамики, которая обходилась в то время в 400 руб./м2 . Металлические материалы более лёгкие, а их долговечность обеспечивается износостойкими полимерами, надёжно защищающими сталь от механических повреждений и коррозии.
Более эстетичный вариант – металлические линеарные панели и фасадные кассеты.
Но кассеты многие девелоперы вычисляют дорогим ответом, а к некоторым видам линеарных панелей предъявляют претензии из-за их нестабильной геометрии, которая отрицательно отражается на эстетических особенностях фасада.
Но, тут неприятность скорее в верном выборе ответа. «В 2012 году мы начали производство облицовочных панелей Primepanel, каковые по своим потребительским особенностям максимально приближены к более дорогим фасадным кассетам, имея наряду с этим в полной мере демократичную цена», – говорит Сергей Якубов (Металл Профиль).
По словам эксперта, главной изюминкой Primepanel есть высокая точность её геометрических черт и отсутствие «результата линзы», с которым до сих пор производителям облицовочных материалов не получалось совладать. Важно да и то, что панели возможно применять для отделки любых наклонных плоскостей в произвольных направлениях.
Где забрать недорогую энергию? Затраты на реализацию проекта офисного строения не ограничиваются ценой аренды почвы и работ по строительству.
Большая часть затрат, кроме этого воздействующая на сроки окупаемости объекта, связана с его содержанием. К примеру, электроэнергия и отопление каждый год обходятся в отнюдь не самые мелкие суммы.
Эта неприятность особенно актуальна в регионах, где температура окружающей среды зимой может падать до -40-50°C.
В аналогичных условиях централизованная совокупность теплоснабжения не всегда справляется с громадной нагрузкой, а также при бесперебойной подаче тепла в строении возможно холодно. Тогда, в большинстве случаев, в дело идут разные тепловые пушки, другие электроустановки и обогреватели, помогающие сохранить комфортную воздух в помещениях.
Итог – внушительные квитанции за электричество, не додающие оптимизма девелоперам.
В качестве экономичного источника тепла смогут быть использованы геотермальные тепловые насосы. Фактически, именовать эти аппараты источником тепла не совсем верно: они не создают тепло, а отбирают его у грунта (причём в некоторых случаях – кроме того у промёрзшего) и переносят его в помещение.
За счёт этого и происходит экономия: на любой потребляемый насосом киловатт электричества устройство выдаёт 4-6 киловатт природного тепла. «Используя такое ответ, возможно обогреть строение любой площади, независимо от того, в каком регионе оно находится, – отмечает Андрей Осипов, начальник направления «Тепловые насосы» компании «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования. – В этом его универсальность: он способен трудиться кроме того в таких географических территориях, где почва промерзает на пара метров. Но и это ещё не всё.
При помощи аналогичного агрегата вы имеете возможность не только нагревать воду для водоснабжения и системы отопления, но и осуществлять кондиционирование, что также важно».
Ещё один метод экономии – это применение энергии солнца. До недавнего времени этот способ считался дорогим и непрактичным из-за отсутствия действенных разработок преобразования солнечного излучения в электричество.
Но всё изменяется, и на данный момент существует действенное и дешёвое оборудование, разрешающее производить электричество при помощи солнца.
Так, к примеру, в Москве, на крыше строения Департамента топливно-энергетического хозяйствас данной целью установили 66 солнечных панелей мощностью по 50 Вт. Для преобразования взятой электричества в переменный ток были использованы сетевой инвертор Danfoss UniLynx 3600 мощностью 3,6 кВт и непроизвольный инвертор Xtender XTH-6000-48.
Совокупность не только поставляет потребителю недорогую энергию, но и заряжает аккумуляторные батареи, каковые смогут быть использованы при происхождении аварийных обстановок.
Использование солнечных панелей разрешило Департаменту ТЭХ снизить затраты на электричество на 30%, что подтвердили намерено совершённые изучения.
Мы поведали о нескольких методах экономии при эксплуатации и строительстве офисных строений, но при жажде девелоперы смогут отыскать и дополнительные дороги оптимизации собственных затрат. К примеру, летнее кафе на крыше либо сдача в аренду фасадов под размещение рекламных материалов – также хорошие методы ускорить окупаемость и повысить рентабельность инвестиционного проекта. Основное – не идти на предлогу у стереотипов.
Пресс-служба компании Металл Профиль
Рандомные показатели записей:
Дом по цене мат капитала ДОМ 7 на 7 ЗА 453 000
Подборка наиболее релевантных статей:
-
Дёшево – не значит сердито. экономичные облицовки для вентфасадов/
Без намёка на преувеличение навесной вентилируемый фасад (НВФ) возможно назвать революционным изобретением, открывшим широчайшие возможности современному…
-
В случае если речь заходит о бане, в которой вы станете париться с весны до осени, то, пожалуй,не имеет смысла возводить древесный сруб. Возможно…
-
Выстроить загородный дом – дело непростое и затратное. Исходя из этого, в случае если речь заходит о даче для сезонного проживания и маленьких зимних…
-
Среди множества неприятностей отечественного малого бизнеса одна из самых злободневных – как отыскать недорогое помещение для того либо иного вида…