Чего бояться при покупке участка земли или страшный сон нового дачника.

      Комментарии к записи Чего бояться при покупке участка земли или страшный сон нового дачника. отключены

Чего опасаться при покупке надела земли либо ужасный сон нового дачника Мы – старожилы дачного рынка. Да, его стремительное развитие уже разрешает мне так сказать! К примеру, три года назад мы запустили бренд «Равнина Имений», решив реализовывать земельные наделы со всеми коммуникациями, не предлагая необходимого подряда на постройку домов.

Тогда это было очень ново и необычно. На рынке мы были чуть ли не единственными девелоперами, кто ограничивался лишь лэнд-девелопмента, т.е. полной предпродажной подготовкой почвы для ее применения конечным обладателем под строительство загородного дома либо целой усадьбы.

Прошло время и стало ясно, что мы предугадали.Публика активноинтересуется отечественным форматом предложения. Особенно это стало очевидным осенью-зимой 2008 года, в то время, когда все остальные продажи замедлились в разы, в то время как у нас сократились на 30-40%. Но нам кроме этого стало ясно, что уровеньзнаний и понимания специфики рыночного предложения у отечественного клиента весьма и весьма не сильный.Чего бояться при покупке участка земли или страшный сон нового дачника.

Предложение участков без подряда, расположенных как в коттеджных поселках, так и раздельно, сейчас множится с каждым днем. Такие предложения показались кроме того в коттеджных поселках, изначально строившихся с необходимым подрядом, со строгой едиными правилами и архитектурной стилистикой застройки. Что сделаешь, при отсутствии продаж приходится жертвовать правилами.

Рынок сейчас полон лакомой рекламой: прекрасные места, страно низкие стоимости, глубокие скидки. Предложений – огромное количество, лишь выбирай. Но так ли благостно все на рынке?

Нет, само собой разумеется!

Так как возможно потратиться на полностью негодный и бесперспективный земельный надел.

Таковой, к примеру, где ни при каких обстоятельствах запрещено будет ничего выстроить либо подвести коммуникации, которых, как оказывается, и забрать-то неоткуда, кроме того при наличии «газа по границе».

Что же нужно знать, дабы обезопасить себя от таких сюрпризов?

Иными словами, какие конкретно риски существуют при покупке надела земли?

Риск первый: прельститься «не той почвой». По закону, участок под размещение жилого дома должен быть отнесен к категории земель населенных пунктов с разрешенным применением под личное жилищное строительство (ИЖС) либо категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного применение под дачное строительство.

В иных случаях возведение капитальных строений будет незаконным, со всеми вытекающими из этого проблемами (административные штрафы, судебные тяжбы, снос построек за собственный счет, изъятие земельного надела).Помимо этого, потому, что участок должен быть юридически «чистым», нужно проверить наличие документов на участок и убедиться, что он находится в собственности того продавца, с кем вы в итоге подписываете контракт купли-продажи и не обременен правами вторых лиц (залог, аренда и т.п.). Но,как поступать, в случае если продается участок из категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным применением для сельскохозяйственного производства, а не дачного строительства, но продавец клятвенно обещает ее перевести в нужную категорию потом? А это и имеется тот самый риск, оценивать что должны вы сами и нести ответственность за неправильно принятое ответ – также! Решайте, как убедительны доводы,окупит ли сверхнизкая цена приобретения приобретение появлявшейся негодной почвы,имеется ли у вас «замысел Б» , если обстановка зайдет в тупик…

Что касается перевода земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначение в категорию земель населенных пунктов, то в соответствии с нормам действующего законодательства таковой перевод при отсутствия документов территориального планирования (схемы территориального планирования, главные замыслы населенных пунктов)вероятен лишь до 1 января 2010 года. Помимо этого, предельный минимальный размер земельного надела из земель сельскохозяйственного назначения, не предоставленных для личного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства, на территории Столичной области образовывает 2,0 гектара, за исключением редких случаев.

Поселок «Солнечная Равнина»

Равнина Имений

Риск второй: «купиться на картину». Тут я должен Вас огорчить: многие обладатели земельных активов сейчас занимаются постройкой коттеджных поселков в первоначальный раз в собственной жизни! И кроме этого как и Вы, не владеют для этого должной подготовкой.

Исходя из этого часто бывает так, что выбирается красивая поляна, предварительно изучить которую никому кроме того не приходит в голову (для простоты изложения, я не буду загружать Вас словами про предварительные инженерно-геологические изыскания, изучение особенностей грунтов, наличие охранных, санитарно-защитных территорий и т.п.). В лучшем случае, дизайнеру дается задание нарисовать цветной эскиз генерального плана… Вот под эту прекрасную картину и начинаются продажи!

На законный вопрос, имеется ли проект, выполненный проектно-архитектурной мастерской, раздается недоуменное мычание и говорятся слова об окончании «вот-вот» этого проекта, что ни на что не воздействует и нужен только длякрасоты, да и то, потом. А вот именно тут и кроется тот самый «второй риск». Потом же выяснится, что ваш участок, выбранный Вами по картине, поменяет собственную форму либо съедет куда-то в сторону.

Либо он окажется в водоохраной территории либо вблизи нее.

Либо по нему идет какой-то подземный кабель либо трубопровод,имеющий обременения и выяснится, что Вы не только ничего не имеете возможность строить, но Вам кроме того придется готовьсяк посещениям сторонних людей для обслуживания этого самого кабеля… И лишь наличие полноценного проекта коттеджного поселка снимает эти риски.

Риск третий: «Коммуникации требуют места». Фактически, данный риск медлено вытекает из прошлого риска. Но, это так принципиально важно, что достойно обсуждаться раздельно.

В случае если Вам показывают картину «От кутюр», то в том месте, вероятнее, не найдется места для прокладки внутриквартальных сетей поселка.

Дизайнеры в большинстве случаев выше таких мелочей. А потому, вам необходимо убедиться, что в проекте коттеджного поселка уже имеется раздел, именуемый «сводный замысел сетей» и что в том месте запроектированы как раз те дороги, мощности и коммуникации, каковые обещает вам застройщик. Причем, с улицами шириной метров по 18, где имеется место не только поселковой дороге, но и коммуникациям итропинке для дачников! В случае если же все это уже хотя бы частично существует на местности – превосходно, возможно за вас лишь порадоваться! ]

Поселок «Солнечная Слобода»

Равнина Имений

Риск четвертый: «ТУ-ТУ». Большая часть проектов продается на достаточно раннем этапе, что предполагает возможность подключения коммуникаций в течение года-двух.И очень-оченьважно еще до приобретения осознать, а имеется ли что подключать… Иными словами, взял ли застройщик ТУ (технические условия) на газ и электричество. В случае если продажи начались, а ТУ еще не имеется, то это сигнал, что «не все тихо в Датском королевстве».

Это указывает, что кроме того в случае если застройщик физически выполнил сети, вы так же, как и прежде имеете все шансы не воспользоваться благами, потому, что собственники мощностей почему-то не смогут их вам подать. Согласитесь, это громадная проблема! И особенна она громадна тогда, в то время, когда все уже готово к проживанию, а жить запрещено – нечем топить и освещаться… И потому – не следует верить тому застройщику, кто уже начал реализовывать и строить, а ТУ взять еще не удосужился.

Значит – неимеетвозможности?

Риск пятый: «А ты кто таковой?». Возможно, любому новичку ясно, что риски возможно минимизировать, в случае если брать почву напрямую у хозяина. Не лишним будет проверить, не находится ли почва в залоге, забрав выписку из Единого реестра прав (ЕГРП).

Но что делать, в случае если предлагается схема приобретения от агента по пилотному контракту купли-продажи?

При таких условиях нужно узнать, из-за чего используется схема с пилотным соглашением. Обычно использование агентских и пилотных контрактов происходит на начальном этапе реализации проектов, в то время, когда девелопер лишь начинает приступать к реализации собственных замыслов, а земельных участков в натуре еще не существует, т.к. не закончены действия и землеустроительные работы по госрегистрации снова образованных участков.

Но в случае если имеются землевладельца надежности и подтверждения агента (что довольно часто по сути одно да и то же лицо) то особенных обстоятельств для тревоги нет. Так как при пропуска продавцом почвы срока на заключение главного соглашения купли-продажи земельного надела клиент вправе потребовать возврата денег.

Риск шестой: «Жираф громадной, ему известный». Нужно осознавать, что с покупкой земельных участков, так или иначе появляются риски. В том,что инженерные коммуникации своевременно не будут подведены либо оформлена почва с неточностями, может проявиться не только халатность либо недобросовестность девелопера, но и недоработки местной администрации оформляющей документацию по земле и коммуникациям.

И довольно часто процесс идетмедленнее, нежели это записано в соглашении. Пара снять эти риски возможно. Для этого надоиметь дело с достаточно большим застройщиком, имеющим большое количество проектов аналогичного класса и трудящемся на этом рынке хотя бы два-три года.

Таким компаниям предстоит еще много продаж, исходя из этого им ненужно рисковать собственной репутацией и обманывать клиентов.

А долгий срок работы на рынке – это лишний довод в пользу того, что у компании прекрасно налажен контакт с местными властями, что свидетельствует стабильное прохождение процедуры всех согласований. К тому же, Вы имеете шанс самому посмотреть на то, как как следует компания реализует другиепроекты и сделать выводы.

Поселок «Усадьба Тишнево»

Равнина Имений

И в завершение,от автора: «Береженого всевышний бережет!». В юные годы, не забываю, на меня сильное чувство произвела ветхая экранизация «Пятнадцатилетнего капитана» Жюль Верна. В том месте один работорговец Негоро завелкорабль к берегам Африки, аего сообщник заманил храбрецов фильма вглубь континента.

не забываю кошмар, появляющийся в сцене, в то время, когда все приятели главного храбреца попадают в плен, становясь рабами этого подлеца, и он открывает им ужасную правду: «О нет, я не Негоро. Я — Себастьян Перейра, негоциант, торговец тёмным деревом, компаньон великого Альвица!» — говорит он медлительно… И надежда на радостный финал исчезает, чуда не случается, все пропало, выхода нет, финиш сцены.

В фильме все кончается прекрасно, но в жизни, но, может произойти и по-второму. Вам предложат участок либо почву, пока не организованную в рамках коттеджного поселка, но «с коммуникациями по границе». Условия смогут быть суперсладкими… Обаятельный продавец излучает уверенность: «В сделке одни лишь возможности и никаких рисков, скуплено уже практически все!» — говорит он… И кто знает, не он ли современный Себастьян Перейра,обманывающий наивных простаков, собирая их дляновогорейса в дальние края?

Исходя из этого, мой скромный совет – думайте до приобретения, думайте при покупке и думайте по окончании приобретения.Придирчиво взвешивайте все. Вдумчиво и пристально оцените и земельный надел и самого продавца! Берите у больших и известных на рынке компаний, у специалистов, развивающих пара поселков в один момент.

А самое основное – осуществляйте контроль самого себя, дабы не впасть в покупку и глупую экономию!

В мире так много неиспробованных возможностей, что не следует брать себе место невольника в трюме корабля работорговцев, в случае если этого Вы не желаете сознательно! Предоставлено Моср.ру — недвижимость Подмосковья и Москвы

Рандомные показатели записей:

ВНИМАНИЕ! Ошибка при покупке участка — ее совершают ВСЕ! Epic fail, фэйл


Подборка наиболее релевантных статей: