Факторы, определяющие цену залоговых квартир
Взаимоотношения заемщика и банка
Мастерство риэлтора
Характеристики квартиры
Непосильность платежей по кредиту
Имитация продажи квартиры
Приобретение «дефолтной» залоговой квартиры у банка
Схемы взаиморасчетов по залоговым квартирам
Резюме
Сперва определимся с терминологией — в данной статье под приобретением залоговой квартиры подразумевается приобретение недвижимости как у в полной мере «успешных» хозяев залоговых квартир, так и у неудачливых ипотечных заемщиков, вынужденных реализовывать жилье под давлением жизненных событий, или приобретение уже конфискованной квартиры у банка.
-
Факторы, определяющие цену залоговых квартир
-
Взаимоотношения заемщика и банка
-
Мастерство риэлтора
-
Характеристики квартиры
-
Непосильность платежей по кредиту
-
Имитация продажи квартиры
Приобретение «дефолтной» залоговой квартиры у банка
Схемы взаиморасчетов по залоговым квартирам
Резюме
Edvard Munch. Red Virginia Creeper. 1898-1900 В обществе существует распространенное вывод о громадной пользе аналогичных сделок по дефолтным квартирам — возможности чуть ли не в два раза сэкономить средства личного бюджета если сравнивать с рыночными стоимостями.
Как компенсация данной гипотетической пользы циркулирует не меньше устойчивое вывод о громадных рисках подобного рода сделок, которые связаны с невыполненными обязательствами прошлого хозяина, недостаточная юридическая надежность и т.д. Агентства недвижимости и банки, предоставляющие ипотечные кредиты, какой-либо неспециализированной статистики реализации залоговых квартир не ведут.
Количество этого сектора на рынке недвижимости возможно оценить по комментариям нескольких важных экспертов по недвижимости в Российской Федерации. В случае если начальник департамента элитной недвижимости компании «A- Realty Group» А. Рюмин именует число таких сделок в его компании не боьшим, чем 3 % от общего числа, то начальник ипотечной работы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» И. Кажикина озвучивает цифру в 7 %. Согласно точки зрения регионального директора компании «ИНКОМ-Недвижимость» Ю. Лурье число таких сделок за прошедший год составило в его компании 9 % от общего количества, начальник департамента вторичного жилья компании «БЕСТ-Недвижимость» Э. Булычев оценил долю сделок с залоговым жильем в 20 %. Ю. Лурье заявляет, что «риэлторы всегда продают находящуюся в банковском залоге недвижимость», другими словами ее долю на рынке в полной мере можно считать большой.
Как разъясняет Э. Булычев, большая часть таких сделок «происходит по хорошей воле хозяев — к примеру, продажа однокомнатной для приобретения двухкомнатной по окончании рождения ребенка и т.д.» Продажа по принуждению, по единодушному точке зрения всех специалистов — самый маленький сегмент в сделках по залоговым квартирам. Большая часть хозяев ипотечной недвижимости, не имеющих возможности погасить собственный кредит, обращаются в риэлторские компании еще перед тем, как банки по суду принудят их к продаже.
М. Маркарова, управляющий партнер «MAYFAIR Properties», оценивает число таких «подлинно дефолтных» продаж по собственной компании в 20 — 25 % от общего числа реализуемых залоговых квартир. Продажа по принуждению, по единодушному точке зрения всех специалистов — самый маленький сегмент в сделках по залоговым квартирам. Начальник департамента ипотечных кредитов компании «НДВ-Недвижимость» А. Владыкин растолковывает это тем, что наступают подобные случаи лишь по окончании долгой просрочки платежей — не меньше 6 месяцев. «Банки стараются решить проблему «миром», предлагая отсрочки, понижение ежемесячных выплат, и подавать в суд решаются лишь по окончании исчерпания лимита собственного терпения».
Кугач Юрий Петрович, Из недавнего прошлого Принципиальный момент по сделкам с залоговой «дефолтной» недвижимостью разъясняет И. Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»): «Агрессивное давление на хозяина ипотечной квартиры со стороны кредиторов, коллекторов, прочих лиц и риэлтеров с целью вынудить его реализовать собственную недвижимость без судебного ответа подпадают под статью 179 ГК Российской Федерации». Поясним отечественным читателям, что в данной статье Гражданского кодекса идет обращение о незаконности сделки, идеальной под влиянием тяжёлых обстоятельств и угроз на очень невыгодных условиях.
Так, по словам И. Кажикиной, такие сделки «имеют в будущем все шансы быть признанными недействительными по суду». Помощник начальника компании «Delta estate» А. Сапрыкина додаёт, что приобретение залоговой квартиры через аукцион (по окончании судебного ответа) накладывает на клиента «необходимость убедится в отсутствии обжалования судебного ответа со стороны бывшего хозяина».
В противном случае последующие продолжительные «судебные тяжбы для новых обладателей способны стать очень возможными и итог их заблаговременно просчитать будет непросто». Факторы, определяющие цену залоговых квартир Взаимоотношения заемщика и банка Критичность денежных взаимоотношений в паре заемщик — банк. Чем ближе кредитная обстановка к хрестоматийной фразе «У — у, как у Вас все запущено…», тем цена на «дефолтную квартиру ниже.
Солидная общая сумма задолженности совместно со штрафными процентами и санкциями вкупе с долгим сроком игнорирования платежей со стороны заемщика разрешает банку диктовать материальные условия сделки. Т. Воробьева, помощник начальника «Столичного Агентства Недвижимости» говорит о рекордной в ее практике «цифре в 25 % ценовой отличия между рыночной ценой и залоговой квартирой на нее».
А. Владыкин («НДВ-Недвижимость») вычисляет низкую цену «главным причиной, определяющим интерес потенциальных клиентов к залоговой квартире». Но начальник департамента вторичной недвижимости компании «Азбука Жилья» А. Банников напоминает, что большая часть продаж залоговых квартир происходит по окончании «полюбовного» контракта между заёмщиком и банком, и «удовлетворенность обоих сторон этим соглашением не разрешает рассчитывать на значительное понижение цены на залоговую квартиру довольно среднерыночного показателя».
Мастерство риэлтора Мастерство риэлтора может сказаться на цене залоговой квартиры очень значительно. Данный фактор прекрасно иллюстрируется на примере двух конкретных столичных сделок осени 2010 года, приводимых Ю. Лурье. В первом случае приобретение залоговой трехкомнатной квартиры неподалеку от метро «Полежаевская» была совершена риэлтором по цене, на 800.000 рублей меньшей, чем следующее по низкой стоимости подобное предложение на рынке.
Второй эпизод — продажа умелым риэлтором двухкомнатной квартиры в Домодедово. Разумно заинтересовав собственного агента в большой цене, заемщик взял рыночную цена квартиры — другими словами, реализована она была кроме того дороже средней цены! Характеристики квартиры Потребительские характеристики реализуемой залоговой квартиры смогут существенно поднять ее цена.
А. Рюмин («A-Realty Group») говорит о громадном спросе на прекрасно расположенные квартиры с качественным ремонтом: «для таких объектов некий ужас клиентов перед сделками с участием банка с лихвой компенсируется их комфортностью и удобством».
Vincent Van Gogh. Vincent van Gogh’s Room in Arles. 1888 «Качественные потребительские характеристики залоговой квартиры разрешают заемщику обоснованно рассчитывать на продажу по цене, сравнимой со среднерыночным показателем» — додаёт Э. Булычев («БЕСТ-Недвижимость»).
Непосильность платежей по кредиту Непосильность ежемесячных платежей банку в сочетании с ограниченностью срока продажи.
Фактор, характерный в основном элитарному сегменту залоговой недвижимости.
Конкретный пример приводит А. Рюмин по продаже элитного арбатского пентхауса в сентябре 2010 года. «Не обращая внимания на рыночную цена на уровне 6.2 млн $, как раз необходимость каждый месяц выплачивать банку 100.000 $ послужило основной обстоятельством «уценки» пентхауса до 5.5 млн $». Возможно разглядывать данный пункт как частный случай п. 1, в то время, когда банк сам заинтересован «загнать» обстановку с залоговой квартирой в «долговой тупик» и самостоятельно выкупить ее по дискаунтной цене.
Имитация продажи квартиры Имитация продажи со стороны заемщика — достаточно редко видящийся фактор, в то время, когда цена залоговой квартиры определяется заемщиком с осознанным превышением цены для минимизации возможности ее продажи. Как разъясняет ген. директор «ИПОТЕК.РУ» Д. Овсянников, подобные случаи время от времени фиксируются как «способ недобросовестного заемщика избежать давления со стороны банка, при просрочке платежей на срок менее 6 месяцев».
Дабы избежать психотерапевтического банковского «прессинга» в виде телефонных звонков, рассылок писем и т.д. с требованиями погашать долг, держатель ипотечного кредита предоставляет в банк доказательства собственной активности по продаже залоговой квартиры, но установленная им цена вызывает у потенциальных клиентов в лучшем случае удивление. По свидетельству Д. Овсянникова, ему известен случай превышения цены на 35 % от среднерыночной.
Предстоящее развитие аналогичной обстановке вероятно или в сторону п.1, или возобновлением ипотечных платежей. Как заявляет С. Иванова, зам. председателя правления КБ «Агропромкредит»: «Подобные действия не только очень сильно сломают кредитную историю заемщика, но и смогут побудить банк инициировать судебное слушание с большой жесткостью вероятных претензий к собственному клиенту» Приобретение «дефолтной» залоговой квартиры у банка Те объекты недвижимости, каковые продаются «принудительно», по окончании судебного ответа — реализуются на аукционах, причем цена единолично определяет банк.
И вот как раз по таким сделкам цена вправду возможно существенно ниже рыночной — но лишь может, что отнюдь не всегда происходит на деле. В случае если ген. директор компании «Финнеско» Н. Мозгалевская оценивает цену аналогичных квартир не меньше, чем на 10 % ниже среднерыночного уровня, то начальник «Русипотеки» А. Ипполитов именует намного более скромную цифру в 5 — 6 %. По заявлению директора «ИПОТЕК.РУ» Д. Овсянникова, сделки по залоговым квартирам с ценой реализации, «ниже 25 % от рыночной, случаются очень редко».
Банки, взявшие право распоряжаться дефолтной квартирой, не имеют права реализовывать подобные объекты недвижимости самостоятельно, и завлекают для этого риэлторскую компанию — что увеличивает затраты и, как следствие — конечную цену залоговой квартиры. Законом установлено, что прежде всего средства от продажи аукционных квартир поступают банку, заемщик может рассчитывать только на их остаток.
Более того, как говорит Андрей Банников («Азбука Жилья»): «При недостаточности взятых аукционных средств на покрытие банковских затрат, оставшаяся часть взыскивается с бывшего хозяина квартиры, причем новый иск возможно подан банковским учреждением фактически без промедлений по окончании аукциона». Во время понижения цен на недвижимость (сезонного либо кризисного) заемщик может оказаться в ситуации, в то время, когда настоящая продажная цена залоговой квартиры не покроет кредит.
Как разъясняет Т. Воробьева («Столичное Агентство Недвижимости»), подобные обстановки в большинстве случаев регламентируются кредитным соглашением при его подписании, причем банки включают в типовой текст пункт о материальной ответственности заемщика всем имеющимся у него имуществом. «Подобный пункт кредитного контракта делается весьма неприятным сюрпризом для обладателей залоговых квартир — так как большая часть из них уверены в том, что при неосуществимости погашать кредит они рискуют лишь заложенной недвижимостью». Схемы взаиморасчетов по залоговым квартирам законРФ «Об ипотеке» достаточно детально регламентирует сделки с залоговым жильем. Фактически все специалисты консолидировано заявляют, что основной сложностью для того чтобы вида операций с недвижимостью связаны не с вызывающей большие сомнения «юридической чистотой» сделки, а с трудностью синхронизировать действия всех заинтересованных сторон — клиента, продавца, банка, нотариуса, регистрационной палаты и т.д.
Б.М.Кустодиев. Торговец. Старик с деньгами. 1918 К самым распространенным схемам взаиморасчетов по залоговым квартирам возможно отнести:
Продавец приобретает от клиента сумму аванса, равную размеру собственной задолженности перед банком — залогодержателем (либо больше), причем с необходимым оформлением предварительно соглашения (суммы-то немаленькие!). Как говорит М. Маркарова («MAYFAIR Properties»), взяв сумму задолженности полностью, банк выдает заемщику уведомление о собственном согласии на отчуждение залоговой квартиры. Имея на руках данный документ, покупатель и продавец подписывают простой контракт купли-продажи, что нужно в обязательном порядке (и чем скорее — тем лучше) зарегистрировать в Россреестре и взять выписку из Единого госреестра прав на недвижимость (ЕГРП) о снятии с квартиры долгового бремени.
Применение банковских ячеек — в сутки сделки в одну ячейку закладывается сумма, которую должник уже выплатил банку, и доступ к ней продавец возьмёт при предъявлении нотариально зарегистрированного выписки купли-и договора продажи из ЕГРП о снятии обременения с его бывшей квартиры. Как поясняет Э. Булычев («БЕСТ-Недвижимость»), «средний срок снятия обременения в регистрационной палате — три рабочих дня, так что клиент ничем не рискует». В другую ячейку помещается сумма остатка по кредиту, и ее продавец в сутки регистрации сделки передает банку — залогодержателю. Сумма денег, превышающая кредитные долги залоговой квартиры, передаются продавцом клиенту напрямую, без банковских одолжений, по окончании завершения «операции с ячейками».
Клиент залоговой квартиры может подписать дополнение к кредитному соглашению, по которому он делается поручителем продавца. Данный статус дает клиенту залоговой квартиры юридически законную возможность погасить долг заемщика, по окончании чего банк выдает уведомление на собственный согласие планирующегося отчуждения квартиры. Потом в Россреестре в один момент происходит регистрация перехода права собственности, регистрация соглашения купли — продажи и снятие обременение. Специалисты рекомендуют подобную схему максимально четко и детально расписать в пилотном контракте.
Юридические затраты по сделкам с залоговыми квартирами выше, чем с простыми объектами недвижимости и смогут очень сильно варьироваться в зависимости от расценок уполномоченных нотариусов. Фактически все существующие ипотечные соглашения содержат в себе пункт о штрафных санкциях за досрочное закрытие кредита — эти штрафы нужно будет заплатить.
В среднем по компании «БЕСТ-Недвижимость» Э. Булычев приводит цифру цены вывода из-под залога в 200 $ — в нее входит государственная пошлина и оформление. Эксперты на рынке недвижимости склонны вычислять риски приобретения залоговых квартир очень сильно преувеличенными.
Т. Воробьева («Столичное Агентство Недвижимости») говорит об особенной тщательности испытаний аналогичных сделок со стороны всевозможных осуществляющих контроль органов (впредь до Счётной палаты и прокуратуры): «Каждая важная риэлторская компания с громадным вниманием отнесется к сопровождению сделок с залоговыми квартирами уже в силу очень возможных и многократных испытаний этих операций на рынке недвижимости в будущем». М. Маркарова («MAYFAIR Properties») додаёт, что грамотное юридическое соблюдение ФЗ «Об ипотеке» и соответствующих статей ГК Российской Федерации «сводит риск признания сделок по залоговым квартирам недействительными фактически к нулю».
Резюме Продажа залоговых квартир — заметный сегмент на рынке реализации жилья, и в связи с признаками восстановления ипотечного кредитования имеющий возможности к росту. Неприятности этого вида сделок скорее связаны с громадной бюрократической сложностью, чем с возможно высокой юридической опасностью. Большинство залоговых квартир продаются по в полной мере рыночным стоимостям.
Возможность приобрести дешево дефолтный объект недвижимости в полной мере сравнима с возможностью купить с такой же скидкой «простую» квартиру, никоим образом к ипотеке не причастную. Эксперты по недвижимости отмечают, что ответ о покупке конкретной залоговой квартиры принимается, в большинстве случаев, с учетом всего комплекса параметров — другими словами значение имеют и цена, и размещение, и уровень качества ремонта, и наличие инфраструктуры. Подобный подход еще более сближает «залоговый» сектор реализуемой недвижимости с неспециализированными предложениями по продаже квартир. © Даша Гасанова, специально для рмнт.ру