Со дня ввода в воздействие Жилищного кодекса РФ (01.03.2005 г.) прошло уже более восьми лет. Но за это время, вопреки надеждам и ожиданиям, количество распрей между управляющими компаниями и гражданами (УК), связанных с деятельностью последних, лишь растёт. Быть может, что трансформации, внесенные в ЖК РФ закономот 02.07.2013 № 185-ФЗ и вступившие в силу с 1 сентября 2013 года, окажут хорошее влияние на обстановку.
Однако, любой хозяин жилья обязан знать собственные права и мочь их отстоять.
В целом появляющиеся в жилом фонде неприятности возможно поделить на три группы: технические, экономические и правовые. Очевидно, такая классификация условна – обычно, неприятность технического рода есть обстоятельством экономического конфликта, что, со своей стороны, возможно перенесён в правовую плоскость. Разрешение аналогичных комплексных обстановок требует постепенного устранения всех обстоятельств.
И тепло, и экономно Одной из самых распространенных неприятностей современного российского ЖКХ есть дефицит тепла в зданиях в зимний период. Время от времени это связано с авариями в теплосетях либо недочётом их мощности, но значительно чаще обстоятельство кроется в сверхнормативных утечках тепла в самих зданиях.
Решив эту проблему, возможно забыть о температурном дискомфорте.
Если не прекратить утечку тепла из помещений на улицу, то его неизменно не будет хватать, и пенять на теплосеть в этом случае безтолку. Исходя из этого вначале необходимо проинспектировать состояние собственного дома. К примеру, как показывает опыт, до 30% всех потерь тепла в жилом фонде приходится на окна.
«Разумеется, что рассохшиеся ветхие окна из дерева – основная обстоятельство громадных потерь тепла, – вычисляет Лев Минуллин, директор по формированию компании PROPLEX (первого крупнейшего производителя и российского разработчика оконных ПВХ-совокупностей по австрийским разработкам). – Следовательно, их необходимо поменять на новые современные пластиковые окна, каковые имеют высокое термосопротивление, сравнимое с таковым для кирпичной стенки метровой толщины. А так как существуют оконные совокупности с определенными чертями, адаптированными для различных климатических территорий, то оптимизировать режим теплоснабжения возможно независимо от природно-климатических условий конкретного региона».
Поменять окна в собственных квартирах собственникам, само собой разумеется, необходимо самостоятельно, а вот что касается подъездов, то тут существуют разные варианты. В соответствии с действующему Жилищному кодексу, финансирование ремонта подъезда должно осуществляться за счет собственников жилья. Однако, власти часто берут на себя эти затраты, или на протяжении особых мероприятий, как это происходит в Москве, или в рамках реализации разных программ.
Так, в конце 2011 года в Петрозаводске началась разработка программы «1000 подъездов», цель которой – оказать помощь обитателям города благоустроить неспециализированные помещения в многоквартирных зданиях. По словам разработчиков, проект обязан предусматривать не только косметический ремонт. Будет обозначена сумма затрат на любой объект и после этого выяснен нужный вид работ: замена окон, стояков, почтовых коробок, приведение в надлежащий вид стыковых швов строения.
Выбор конкретных мер будет сделан жильцами на неспециализированном собрании.
Иначе, экономия тепла ведет к понижению затрат на отопление, а это значит, что у собственников высвобождаются средства, благодаря которым смогут быть покрыты затраты на капитальный ремонт. Такую схему, к примеру, предусматривает механизм энергосервисных контрактов, по которым ремонтные работы выполняются в счет будущей экономии.
Дабы экономия была более ощутимой, кроме замены окон либо утепления подъезда необходимо еще и модернизировать совокупность отопления. В другом случае тепло будет подаваться в квартиры в прошлом количестве, легко сейчас жильцам будет жарко, и они начнут открывать форточки, практически отапливая улицу за собственный счет.
Что касается нового строительства, то тут все чаще подходят к проблеме комплексно, используя при возведении домов современные энергоэффективные ответы.
К примеру, проектом нового Владивостокского района «Снеговая падь», рассчитанного на 60 тыс. обитателей, предусмотрено тотальное использование современного энергосберегающего оборудования. В базу совокупности теплоснабжения района положен ЦТП, на котором смонтированы четыре высокоэффективных теплообменника DANFOSS.
Устройства отопления в каждой квартире каждого МКД снабжены автоматическими терморегуляторами, снабжающим поддержание заданной хозяевами температуры.
Во всех зданиях предусмотрена установка теплосберегающих окон на базе ПВХ-профиля PROPLEX. Для экономии электропотребления в подъездах спроектирован монтаж диодных светильников со встроенными датчиками перемещения.
Экономика должна быть экономной Мысли о необходимости капремонта заставляют собственников вспоминать об оптимизации собственных коммунальных затрат. И вот тут часто появляются вопросы к управляющим компаниям.
Быть может, львиная часть всех «околокоммунальных» распрей появляется на земле финансов.
Разглядим кое-какие из них, что чаще всего упоминаются в судебных исках.
Неприятность
Ответ
Затраты на общедомовые потребности (ОДН). Это самая распространённая обстоятельство споров в экономической плоскости. Вправду, вряд ли человеку, в твёрдой памяти и трезвом уме, возможно растолковать, что подъезд, подвал и чердак, где никто не живет, почему-то потребляют больше воды, тепла и электричества, чем его квартира, полная электробытовой техники и жильцов. А ведь как раз таковой вывод напрашивается при рассмотрении множества квитанций на квартплату, приобретаемых гражданами нашей страны.
Инспектировать использование и состояние неспециализированных помещений в доме, и смотреть за расходом коммунальных ресурсов на неспециализированные потребности обязан совет дома, что, в соответствии с действующим Жилищным Кодексом избирается собранием собственников. Кроме этого совет осуществляет контроль работу УК.
Начисления за вывоз жёстких бытовых отходов (ТБО). В базе большинства распрей лежит непонимание гражданами того факта, что в качестве их базы для начислений принимаются не люди, живущие в домовладении, а квадратные метры его площади. Получается, что мусорит не человек, а его жилплощадь.
Принять собранием метровладельцев МКД требования к управляющей компании о заключении с подрядчиками контракта на вывоз конкретного фиксированного количества ТБО. Данный количество должен быть выяснен самими жильцами. Но распределение затрат на оплату его вывоза всё равняется нужно будет производить на основании занимаемой площади. Такая схема разрешит сократить неспециализированный количество платежей потому, что, в большинстве случаев, настоящая «мусоропроизводительность» человека в три раза меньше, чем определяемая в соответствии с нормативами РЭК.
Конфликты между управляющими и владельцами недвижимости компаниями, появляющиеся на земле растраты денежных средств, взимаемых с собственников по графе «Капремонт».
В целях устранения данной базы для злоупотребления со стороны недобросовестных УК, законодатель внёс в ЖК РФ поправки. Они направлены на создание совокупности региональных операторов по финансированию капремонта неспециализированного имущества в многоквартирных зданиях. Будем сохранять надежду на лучшее. Но данный вопрос требует неусыпного контроля со стороны советадома.
Разумеется, что корни неприятности затрат на ОДН лежат, скорее, не в правовом, а техническом поле. Для их решения нужно потребовать от управляющей компании применения современных инженерно-технических ответов, снабжающих экономию всех коммунальных ресурсов: воды, тепла, электричества. Другими словами того, о чем именно шла обращение в начале.
Правовые их решение и конфликты Многие собственники сталкиваются с обстановками, в то время, когда они практически лишены возможности провести в своем доме какие-либо преобразования, потому, что каждые решения попросту игнорируются УК. И тогда поднимается вопрос о ее смене, иногда обитателей на этом дороги ожидают «сюрпризы» в виде правовых споров между собственниками жилья и УК, каковые смогут быть связаны:
- с ответом собрания собственников жилья в многоквартирном доме (МКД) о заключении контракта управления;
- с правомочностью заключения этого договора;
- и с содержанием этого соглашения.
Время от времени в базе распрей лежит элементарная отсутствие компетенции управления либо экспертов УК. Иногда их обстоятельством есть желание собственников конкретного УК прибрать к рукам коммунальные платежи собственников путём «захвата» управления тем либо иным МКД. Схема действий таких «коммунальных рейдеров» продумана и уже прекрасно отработана. «Сперва фабрикуется протокол собрания МКД, на основании которого содержится «типовой» соглашение управления этим домом.
После этого коммунальные платежи его обитателей по разным схемам направляются в карман обладателей УК. Через некое время компания объявляется банкротом и всё начинается сперва. Расчёт тут, в большинстве случаев, делается на то, что, с одной стороны, «затурканные» судьбой обитатели, или не вникнут в сущность неприятности, или просто не захотят связываться.
С второй стороны, для реализации на практике процедуры, предписанной статьёй 463 ЖК РФ, требуется такая уйма средств, времени, нервов и сил, что эти расчёты обычно оправдываются», – говорит Валерий Бобков, обитатель Нижнего Тагила, инженер на пенсии и деятельный борец с «коммунальным беспределом».
Кое-какие показатели недобросовестности УК: УК неправдами и любыми правдами старается не допустить раскрытия информации, перечисленной в Распоряжении правительства РФ № 731 от 23 сентября 2010 г.
Отсутствие протоколов собрания обитателей, отсутствие автографов под протоколами, нарушения в оформлении документации, подделка автографов и пр.
«Неконкретный» соглашение, предлагаемый к заключению с обладателями жилых помещений в МКД.
Очень показательно, в случае если в соглашении не совершенно верно указаны состав, стоимость и объём всех работ и услуг, каковые предлагаются управляющей компанией, либо не чётко прописана ответственность за неисполнение компанией его положений и порядок, в котором это неисполнение будет признаваться, и какие конкретно меры для компании оно повлечет.
Если вы нашли показатели недобросовестности УК, то ниже предлагается метод юридических действий для отстранения её от финансового потока.
1.Сбор документов.
В следствии должно накопиться хватает документов, каковые хозяин жилья сможет предъявить в суде (на втором этапе). Необходимо подготовить две группы бумаг:
- претензии к управляющей компании по каждому случаю невыполнения ею обязанностей. Причем не тех, каковые записаны в «типовом» контракте, а тех, каковые предусмотрены жилищным законодательством. В каждой таковой претензии обязан находиться отказ оплачивать не сделанную одолжение либо не выполненные работы.
- экспертные заключения и акты, подтверждающие факт того, что та либо другая услуга не оказана, а работы не выполнены (для убедительности).
«В несложных случаях, в то время, когда недоработки очевидны и видны невооруженным глазом, акт возможно составить самостоятельно, – растолковывает Валерий Бобков. – Основное, дабы он был подписан не меньше чем тремя жильцами, согласными в будущем выступать в суде в качестве свидетелей и количество его экземпляров было выполнено из расчёта по одному экземпляру для каждого участника рабочей группы и один для управляющей компании». В более сложных случаях, нужно будет обращаться в специальные организация, каковые вправе проводить строительную экспертизу и выдавать заключения по её итогам.
Что, опять-таки, требует достаточно значительных затрат, начиная от 3 000 рублей, каковые, возможно, в случае если и удастся вернуть через суд, то весьма не скоро.
2.Переговоры с соседями. Нужно взять согласие у нескольких вторых метровладельцев в МКД на приглашение их в качестве свидетелей в судебное совещание.
Их задачей в нём будет, к примеру, подтвердить факт подделки автографов в протоколах ответа собрания и(либо) соглашении управления домом.
3.Составление искового заявления мировому судье. Предметом для иска помогает признание собрания собственников жилья не совершённым, а протокола голосования на нём и соглашения управления МКД – юридически ничтожными.
Для этого суду хватит любых неточностей в процедуре «проведения» оформления документации и фиктивного собрания, и свидетельских показаний о подделке автографов в ней и соглашении.
Как показывает опыт, их фальсификацией в большинстве случаев занимаются люди, владеющие недостаточной квалификацией, и допускающие огромное количество ляпов. Исходя из этого основная задача — найти подлог и зафиксировать его, дабы исправить задним числом было нереально.
4.Проведение настоящего собрания собственников квадратных метров. Количество неприятностей на этом этапе может легко зашкаливать. Дабы обрисовать их все – необходимо издавать отдельную монографию.
Исходя из этого тут мы ограничимся лишь краткой рекомендацией – направляться изначально забрать курс на проведение собрания в заочной форме (его порядок четко расписан в ст.ст.
45 – 47 ЖК РФ).
Как говорили древние греки – «не всевышние горшки обжигают». При должном упорстве собственникам жилья в полной мере по силам и отстоять собственные права на управление недвижимым имуществом, и совершить капремонт, а также обнаружитьэто деньги.
Пресс-служба производителя оконных совокупностей PROPLEX