Возможно, эта тема ветха как мир, и новые методы мошенничества – всего лишь вариации ветхих, проверенных временем. Но наряду с этим тема не теряет актуальности: одураченных не делается меньше. Информация об арестах тёмных маклеров публикуется в прессе и воспринимается как что-то обыденное.
Но привычностьявления не свидетельствует, что необходимо остановить просветительскую работу. Наоборот, Ассоциация риэлторов Петербурга и Ленинградской области организовала круглый стол на тему мошенничества и его современныхпроявлений в сфере недвижимости.
Президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, президент ГК «Авентин» Валерий Виноградов поведал об официальном понятии мошенничества и об главной цели каждого из них на рынке недвижимости – взять не собственность, а деньги. «Уязвимые категории граждан – дети, старики, больные, люди с алкогольной зависимостью, считает Валерий Виноградов. — Чем ниже социальный статус, тем больше риск попасть в сделку с мошенничеством.
В большинстве случаев, в сделках, продолжающихся долгий период, безопасность выше.
Маленькие сделки, в то время, когда доверие завоевывается на маленький период времени, больше подвержены риску. Ассоциация предлагает пара способов предупреждения мошенничества.
Первое – это прозрачность сделки (у нас имеется обычный контракт, что разрешает соблюсти это условие).
Второе – это идентификацияспециалиста и компании.
Третье – разъяснительная работа Ассоциации на круглых столах, конференциях, возможность проконсультироваться в Ассоциации у юриста».
Сложности при получении субсидий и ипотеки
Ирина Забродина, председатель совета директоров ООО «Центр Жилищного Кредитования» поведала собравшимся о рисках, каковые несут субсиденты и те, кто рассчитывает на долгосрочный кредит. С ее точки зрения, нужно больше сказать об этом:«Большая часть заявок на приобретение недвижимостиидут с кредитными деньгами.
В то время, когда человек обращается в банк за получением кредита, он уверен, что сможет себе отыскать квартиру сам.
Частенько риэлторским компаниям приходится разбираться с этими заемщиками по окончании того, как те уже вносят какие-либо средства в вызывающие большие сомнения строительные организации».
Ирина Забродина назвала такие риски, как неверная оценка имущества, которое оформляется банком в залог: сейчас оценочные компании, напуганные кризисом, занижают оценку, перестраховываются и оценивают ниже рынка.
В следствии человек неимеетвозможности взять сумму, одобренную в рамках андеррайтинга.
Кроме этого с ее точки зрения, обостряет риски принятый сейчас подходк качеству строения, в котором находится залоговый объект.
Необходимы услуги эксперта, что имел возможность бы обезопасисть интересы заемщика, в случае если банк не одобрит объект.Отдельной строчком Ирина Забродина упомянула документы, риск их недостаточного изучения: кредитный контракт, контракт купли продажи -эти документы заемщик обязан заметить не в сутки, в то время, когда назначено его подписания.
Необходимо акцентировать все подробности, подробно изучить соглашение, среди них и написанное небольшим шрифтом. Эти вещи, эти возможности по времени обязан предусмотреть специалист.
Раздельно были упомянуты претенденты на разные муниципальные субсидии. Их положение Ирина Забродина вычисляет весьма сложным, а высказывания представителей администраций по поводу легкости и скорости получения субсидий – лицемерными: «Субсиденты – категория, которая приводит к сочувствию.
Люди входят в программы, не знают всю процедуру, которую им нужно пройти.
Они не поймут того количества средств, что возьмут – значительно чаще эти средства малы, меньше, чем то, на что они рассчитывают. Довольно часто юная семья успевает стать не юный, в то время, когда наступает долгожданный момент получения субсидии.
Организации, выделяющие субсидии, растолковывают, что это скоро – взять деньги в банке, принести документы, оформить субсидию. На деле же это занимаетдлительное время. Сбербанк согласовывает параметры сделки до сделки.
Это продолжительно, но более либо менее надежно, а банк «Петербург», к примеру, разрешает совершить сделку по стандартным параметрам, а потом начинает ее контролировать. Риски расторжения сделки высоки, и в последнем случае – особенно».
Компетентен ли «чмак»?
Директор компании «НЕВСКИЙ ПРОСТОР» Александр Гиновкер снова поднял вопрос о законодательныхи исторических условиях, в которых может процветать мошенничество. По его подсчетам с момента отмены лицензирования уже 8 лет идут беседы о росте мошенничества в недвижимости.
на данный момент в массмедиа себя позиционируют как агентства более чем 500 частных лиц и различных организаций.«Кто таковой — личный риэлтор?- задается вопросом Александр Гиновкер. — Сейчас законодательство таково: если вы занимаетесь личной предпринимательской деятельностью, вы должны зарегистрировать юрлицо либо стать предпринимателем без создания юрлица – в этом случае претензий со стороны страны быть неимеетвозможности. Государство не требует никакого образования для работы в данной сфере.
Это также питательная среда для мошенничества. Это в большинстве случаев, человек, что никак собственную предпринимательскую деятельность не оформляет. Компетентность его недоказуема.
Эти люди не заключают никаких письменных контрактов, не платят налогов, не несут ответственность за результаты собственной деятельности».
Согласно точки зрения Александра Гиновкера, клиенту принципиально важно сходу осознать, с кем он имеет дело в контактном лице из рекламного объявления -с хозяином, свободным агентом. (Так называемый «чмак» – личный маклер), либо представителем агентства.Нетрудно сделать это, задав последовательность вопросов. «В случае если агентство – не компания-«однодневка», то у нее имеется некая инфраструктура, — растолковывает Александр Менделевич. -Сделку в них должны осуществлять контроль умелые эксперты, сдавшие квалификационный экзамен и имеющие "стаж работы".
К сделке привлекается личный юрист компании.
Во многих компаниях по большому счету ни одна сделка не проводится без участия юриста. Юридические вопросы требуют й компетентности. Клиент страдает оттого, что нечетко прописаны права честного приобретателя.
Права собственности обычно оспариваются хозяином.
К примеру, клиент заключил соглашение с агентством на поиск квартиры.
Вариант был отыскан – в компании, которая предоставляет крышу чмакам. Клиенту внесли предложение заключить контракт на услуги компании, на предстоящее сопровождение сделки, на диагностику всех документов и на проведение всей сделки.
Клиент отказался, не заметил необходимости в проверке и в уплате денег.
Через два месяца был суд по классической схеме: сделка осуществлялась по утерянным документам . Сейчас данный клиент еще ходит по судам, и шансы его малы. Если вы не желаете платить собственному агенту по недвижимости, вы станете платить юристу».
Банковская ячейка как центр конфликта
председатель совета директоров компании «АЛЕКСАНДР» Сергей Сосновский согласен в этом с Александром Гиновкером -риэлтор обязан владеть нужными компетенциями – это может обеспечить лишь компания.«У нас, к примеру, лица, каковые допускаются к сделкам, имеют целевуюдоверенность на это от компании, — говорит Сергей Сосновский. -Вообще постулат безопасности расчетов базируется на действующем законодательстве.
Рассчеты – лишь по итогам регистрации прав собственности.
Рассчеты, создаваемые до регистрации, несут большие риски. Возможность передачи разных задатковдо госрегистрации прав, само собой разумеется, существует, но нужно заключение соглашения соответствующей срочности действия с описанием всех всех тонкостей и сумм их передачи.
И это должен быть скорее необыкновенный случай, с консультацией юриста.
Но вопросы, которые связаны с изучением права собственности – это не просто изучение документов. Агент может обращаться к соседям, в ТСЖ, в паспортный стол, это комплексная услуга, которая разрешает проследить чистоту сделки.
Запрещено сводить ее лишь к юридическому нюансу изучения документов».
Сергей Сосновский кратко обрисовал схемы рискисамостоятельных расчетов : возможность шантажа тут остается кроме того уже при переданных правах собственности.
Мебель, дорогие ремонты, коммуникации – все взаиморасчеты, касающиеся квартиры, должны быть учтены в соглашении, в пункте о взаиморасчетах.Помимо этого,Сергей Сосновский призываетучастников сделки показывать полную цена контракта: «Тут мы можем лишь советовать, но в большинстве случаев продавец и покупатель сами договариваются о сумме, которая будет вписана в соглашение. Мы рекомендуем показывать эту сумму всецело, потому, что это возможно потом весьма тяжело доказать, кроме того при наличии расписки, что на деле оговоренная сумма была более высокой».
Еще одно узкое место, согласно его точке зрения, этозакладка денег в банковскую ячейку. Если не оговариваются все нюансы с описью имущества и порядком его передачи, как раз банковская ячейка есть центром всех распрей.Сергей Сосновский советовал услугу банка банках «Специалист-сейфинг»:ко мне включается продавец и покупатель, специалист от банка.
В этом случае рассчет происходит по окончании предъявления специалисту пакета документов, которые связаны с переходом прав собственности.Александр Гиновкер уточнил, что громадная затяжка выдачи документов ФРС провоцирует эти ситуации мошенничества: «Мы не знаем сейчас – задержка по обстоятельствам неприятностей либо легко опоздание. Человек может придти с профессионально нарисованной выпиской из ЕГРП – и взять деньги из ячейки.Соглашение специалист-сейфинга не выручает от профессиональнрых мошенников.
Агентурные действия экспертов из агентств недвижимости (опросы соседей и пр.) тут бывают нужны». «Принципиально важно – познание прозрачности сделки, отсутствие в ней тёмных пятен, — сообщил директор агенства «АЛЕКСАНДР». — Применяйте те механизмы, каковые дает Ассоциация риэлторов: проверить компанию либо агента через единый реестр, что нами создан. В сложном случае возможно такжеподать заявление в рабочую группу по опытной этике, которая имеет обширный опыт работы в данной сфере».
Ассоциация недвижимости Петербурга и Ленинградской областидействительно ведет реестр всех лиц, каковые трудятся агентствах недвижимости, входящих в ассоциацию. Это, очевидно, не тёмный перечень, а скорее ознакомительный документ. В случае если накапливается история претензий к какому-либо агенту,обратившийсябудет об этом осведомлен исможет взять более подробную информациюв указанном агентстве.
Эта и другие инициативы Ассоциации направлены на уменьшение количества мошенничеств на рынке недвижимости- как их ветхих, так и новых вариаций.
Елена Горелкина, Restate.ru