Дом с историей

      Комментарии к записи Дом с историей отключены

Прогуливаясь по красивым улочкам центра фактически любого русского города, мало кто вспоминает, каково живется людям в строениях, возведенных 100-150 лет назад. В большинстве случаев, «ветхий жилой фонд», другими словами дома века и постройки начала и ранее, находятся в историческом центре города, в прекрасно обжитых и благоустроенных районах с развитой инфраструктурой. Но отнюдь не всегда таковой солидный «плюс», как успешное размещение, может перевесить бессчётные «минусы».

Дело в том, что большая часть строений постройки ранее 1950-х гг. на данный момент относится к ветхому и аварийному жилью. Согласно статистике, по всей стране около 58 тыс. домов неспециализированной площадью 15,25 млн. кв. м, в которых живёт не меньше 1 млн. россиян, подлежат сносу и скорейшему расселению. В общем, для муниципальных правительства ветхий жилой фонд – это постоянная «головная боль», терпеть которую уже сил нет, а лечить – через чур дорого.

Так что же делать с этими строениями, перед фасадами которых прошли столетия истории России?

История, запечатленная в камне Ветхий жилой фонд очень неоднороден по конструктивным изюминкам, эксплуатационным чертям, уровню износа и времени строительства.Дом с историей Условно все объекты возможно поделить на два класса.

Бесперспективные – в большинстве случаев, ветхие либо родные к аварийному состоянию дома, реконструировать каковые экономически не нужно.

— Обычный ветхий фонд – это древесные, каменные и кирпичные 1-3-этажные дома дореволюционной постройки (по большей части XIX века), бывшие дома купцов, промышленников, дворянства. Как раз из таких строений состоят исторические центры многих российских провинциальных городков, и состояние их, в большинстве случаев, удручающее. Коммуникации довольно часто отсутствуют, за водой люди ходят к ближайшей колонке, все удобства – на улице, а нижние этажи наполовину ушли под почву из-за проседания грунта.

— Временные казармы, каковые возводились в эру индустриализации в 1930-х гг., и наскоро переделанные в жилье корпуса ветхих фабрик, прочих строений и складов. Их начали сносить еще в 1960-х гг., в то время, когда советские граждане массово приобретали квартиры в «хрущевках», но много бараков достояло до наших дней. Никаких возможностей для капитального ремонта и реконструкции у них нет из-за отсутствия и низкого качества строительства элементарных условий наподобие водопровода, канализации и т.п.

Перспективные – это категории строений, особенности конструкций которых разрешают совершить реконструкцию либо капремонт в соответствии со всеми современными нормами.

— Бывшие прибыльные дома – 2-7-этажные кирпичные строения XIX-XX вв., строившиеся для сдачи в аренду. Аналогичных строений особенно большое количество в Петербурге, где домов дореволюционной постройки на сегодня 11,3 тысячи.

В исторических районах Северной столицы (Адмиралтейском и Центральном) часть домов ветхого фонда образовывает 95%.

— Бывшие особняки и городские усадьбы – малоэтажные постройки XIX века. Многие из них являются защищаемыми монументами архитектуры. «Это строения капитальной постройки, часто реконструированные либо по окончании капитального ремонта, – говорит Алёна Каприелова, помощник председателя совета директоров «Национальной риэлторской группы». – Такие дома имеют хорошую звуко- и теплоизоляцию.

В квартирах довольно часто отсутствуют внутренние несущие стенки, что открывает возможности для перепланировки».

В Москве и Санкт-Петербурге с 1990-х гг. они планомерно выкупались и преобразовывались в конторы, а вот в других же городах многие строения будут в плачевном состоянии.

— «Кировки» (по фамилии революционера Сергея Кирова) – кирпичные 3-5 этажные дома в стиле конструктивизма, каковые возводились в 1924-1938 гг.

Квартиры в таких строениях часто лишены элементарных удобств, таких как ванная, а кухня, в большинстве случаев, образовывает не более 7 кв. м. В целом, это низкокачественное и некомфортное жилье, нуждающееся в важной модернизации для соответствия современным требованиям.

— «Сталинки» – кирпичные дома постройки 1937-1958 гг. Толстые кирпичные стенки, громадные площади квартир, высокие потолки (до трех метров).

Многоэтажные дома оборудованы мусоропроводом и лифтами.

Такое жилье до сих пор с успехом соперничает с новостройками. К примеру, в Москве квартиры в «сталинках» зданиях смогут стоить на 10-20% дороже подобного жилья в зданиях современной постройки.

Очарование истории плюс новейшие технологии Итак, большая часть ветхого фонда строений может использоватьсяв качестве жилья только по окончании совершённого капремонта либо комплексной модернизации.

В этот самый момент нет потребности «изобретать велосипед», достаточно воспользоваться богатым опытом Западной Европы, где до сих пор эксплуатируются дома с многовековой историей. Но за средневековыми фасадами значительно чаще – в полной мере апартаменты и современные квартиры.

В Москве и Санкт-Петербурге уже имеется много примеров грамотной реконструкции, совершённой по европейским правилам.

Причем в полной мере ординарный прибыльный дом может превратиться в объект недвижимости премиального класса.

К примеру, дом №32/9 в Москве в Громадном Афанасьевском переулке модерновом стиле был реконструирован в малоквартирный жилой комплекс клубного типа. В следствии перепланировки показались огромные квартиры неспециализированной площадью в 150-250 кв. м, с кухнями-столовыми по 50 кв. м. Кроме этого тут имеется вся нужная инфраструктура: подземная автостоянка, тренажерный зал, бассейн, сауна и т.п.

«Конструктивные ответы большинства древних строений однотипны: кирпичные стенки на ленточном фундаменте и древесные перекрытия, – говорит Александр Шендерович, начальник архитектурного бюро «Проспект». – Так что наилучший выход, апробированный во многих государствах, – это реконструкция с реставрацией и сохранением архитектурно значимых фасадов, но с заменой всецело либо частично внутренних инженерных систем и строительных конструкций».

Другими словами для строений постройки XIX– начала XX вв. первостепенная мера – это замена ветхих перекрытий, выполненных из древесных либо железных балок.

Древесные подконструкции скатной кровли в большинстве случаев кроме этого нуждаются в ремонте либо полной замене, равно как и кровельное покрытие. В число первостепенных мер включается и замена ветхих окон на современные пластиковые.

«Строения ветхой постройки часто имеют только толстые внешние стенки.

Это может воображать проблему при применении пластиковых окон стандартной ширины (50-70 мм), так как оконные откосы частично выясняются в зоне отрицательных температур, почему смогут промерзать, и на них образуется конденсат либо кроме того иней.

Дабы избежать таких неприятных эффектов, рекомендуется устанавливать пластиковые окна с широкой рамой, к примеру, на базе оконной совокупности PROPLEX-Lux с шириной профиля 127 мм.

За счёт большей монтажной глубины оконного блока откосы сохраняют комнатную температуру и остаются сухими кроме того в сильные морозы», – рекомендует Евгений Варакса, директор по маркетингу компании PROPLEX, первого крупнейшего производителя и российского разработчика оконных ПВХ-совокупностей по австрийским разработкам».

Установка современных энергосберегающих окон есть частью комплекса мер по сокращению потерь тепла дома.

внешних скатов стен и Утепление кровли кроме этого принципиально важно с целью достижения этих целей. В частности, дабы сохранить исторический вид строений, для реставрации фасадов довольно часто используются современные штукатурные совокупности, в каковые входят высокоэффективные теплоизоляционные материалы, армирующие и штукатурные составы, и долговечные фасадные краски.

Все это разрешает как минимум в два раза снизить затраты на отопление строения и продолжить срок работы несущих конструкций.

Полной замене кроме этого подлежат все инженерные совокупности дома – начиная с электропроводки и заканчивая трубопроводами отопления, канализации и водоснабжения. Они как правило в далеком прошлом превысили срок работы и всегда напоминают о собственном плачевном состоянии протечками и авариями.

«Поменять необходимо не только внутридомовые коммуникации, но и квартальные тепловые и водопроводные сети, и оборудование на ЦТП, – говорит Роман Марихбейн, эксперт компании GRUNDFOS, мирового фаворита в производстве насосного оборудования. – Срок работы инженерных совокупностей образовывает всего 25-35 лет, причём они устаревают не только физически, но и морально. К примеру, ветхая насосная техника в среднем потребляет на 60% больше электричества, чем современные аналоги, каковые оснащены энергоэффективными двигателями и частотно-регулируемыми преобразователями.

Благодаря таким показателям затраты на установку нового оборудования окупаются всего за 1,5-3 года».

Преодолимые трудности Реконструкция исторических строений без шуток усложняется, в случае если дом есть защищаемым страной монументом культурного наследия. Проект капитального ремонта обязан подготовиться специальной проектной организацией и согласовываться в надзорных органах.

В Петербурге – это Комитет по национальному контролю, охране и использованию культуры и памятников истории (КГИОП), в Москве – Департамент культурного наследия (Мосгорнаследие).

Предметом охраны, каковые должны быть сохранены либо восстановлены с применением уникальных технологий и материалов, смогут быть лицевой фасад строения, элементы интерьера (лестницы, лепной декор, роспись), окна и витражи и другие внешние и внутренние элементы.

«Кроме того в случае если нет прямого указания надзорных органов о сохранении уникальных окон, дабы не утратить исторический вид строения, нужно будет соблюдать стилистическое единство фасада, – вычисляет Евгений Варакса (PROPLEX). – В частности, хорошие оконные переплеты возможно воспроизвести посредством фальш-импостов либо накладных шпросов, наклеиваемых на стекло снаружи либо изнутри стеклопакета. Помимо этого, новейшие технологии ламинирования ПВХ-профиля разрешают изготавливать окна не только белого цвета, но фактур и любых оттенков – к примеру, с имитацией натуральной древесины различных пород».

Само собой разумеется, реконструкция «домов с историей» – постоянно дело хлопотное и дорогое. Затраты на реконструкцию исторического строения на 15-20% выше, чем на новое строительство. К примеру, в столице таковой проект требует вложений в расчете от $1000-2000 за кв. м, в зависимости от объёмов и сложности нужных работ.

Отнюдь не всегда такие суммы жильцы дома смогут собрать, приняв участие по Федеральной программе софинансирования капитальных ремонтов.

Один из выходов из ситуации– участие инвестиционных компаний, каковые выкупают исторические дома, сами расселяют жильцов, делают реставрационные работы строения с учётом современных высоких требований к жилью. Наряду с этим первые этажи отдают или под конторы, или под потребности жильцов – в том месте смогут быть развлекательные центры, кафе, парковки и т.п.

Местным муниципальным бюджетам столь масштабные задачи легко «не по карману», так что дать их ответ в руки частных девелоперов – единственный выход из тупика. Кроме того в отнюдь не бедствующей столице власти в рамках программы реставрации объектов культурного наследия стараются идти тем же методом, причем достигли в этом больших удач: количество привлечённых инвестиций фактически сравнялся с бюджетным финансированием.

В целом, привлечение частных инвесторов – до тех пор пока самый рациональный путь сохранить исторический вид русских городов, а заодно решить проблему сотен тысяч семей, живущих в невыносимых и иногда страшных для здоровья условиях.

Пресс-служба производителя оконных совокупностей PROPLEX

Рандомные показатели записей:

«Дом с историей». Вокзал


Подборка наиболее релевантных статей: